코로나19發 미국 상업용 부동산 침체위험↑…투자 `주의보`

코로나19발 미국 상업용 부동산시장의 침체 위험이 높아지고 있어 메자닌 펀드 등을 취급하는 관련 금융기관들은 투자에 각별히 주의해야 한다는 목소리가 높다.
김현태 한국금융연구원 연구위원은 "미국 상업용 부동산은 지난 2016년 이후 가격 상승률이 연평균 2% 수준에 불과하며 수익률이 하락 추세를 보인다"면서 "이는 기업이익이 정체하며 수익이 부진했기 때문. 미국 상업용 부동산 시장에서 기업이익 증가율은 부동산 가격 증가율을 3분기정도 선행한다"고 말했다.
그는 이어 "글로벌 금융위기 이후 빠른 회복세를 보이던 미국 세후 기업이익은 2012년 이후 연간 약 1조7000억 달러~1조8000억 달러 사이에서 정체되고 있다"고 덧붙였다.
문제 중 하나는 미국 상장기업의 올해 업황 전망이 지난해 상반기 이후 중소기업을 중심으로 악화하고 있는 가운데 코로나19 대유행으로 악재가 겹쳤다는 것이다.

김 연구위원은 "미국 S&P500지수와 러셀2000지수 편입 기업의 올해 예상 주당 순이익(EPS)이 하락세를 보이고 있다. 특히, 중소기업 위주의 러셀2000 지수 편입 기업의 EPS가 더 빠르게 하락했다"고 설명했다.
실례로 미국 필라델피아 연준의 경제전망 전문가 설문조사에서도 올해 기업이익 전망이 지난해 1분기 조사 때는 약 2조2000억 달러였는데 지난해 4분기에는 1조 9000억 달러로 낮아졌다.
여기에 코로나19 대유행으로 기업실적이 더 악화하면 상업용 부동산에서 발생하는 현금흐름이 나빠지면서 상업용 부동산 대출 연체율이 급등할 위험이 존재한다. 미국 기업의 레버리지가 2017년 이후 글로벌 금융위기 수준을 웃돌고, 이자보상배율 1 이하 한계기업 비중도 높은 비중을 차지하고 있기 때문이다.
김 연구위원은 "최근 상업용 부동산 대출 연체율이 1% 이하로 안정적인 수준을 보이지만 1990년~1991년 불황기에는 10% 이상, 글로벌 금융위기 시에는 9%정도 수준으로 올랐다. 경기하강이 본격화할 경우 연체율도 급등할 수 있다"면서 "국내 기관 투자자의 해외 부동산 투자가 빠르게 증가하고 있는데 미주지역 익스포져와 메자닌 펀드 등 위험도가 높은 후순위 상품 투자현황을 점검할 필요가 있다"고 강조했다.
[디지털뉴스국 류영상 기자]