래대팰 보유세 907만원…집값 안올라도 또 뛰어 내년 1292만원

◆ 아파트 공시가 급등 ◆
올해 보유세 상승폭을 결정할 공동주택 공시가격이 19일 일반에 공개된다. 올해 공시가격의 핵심변수는 시세 9억~15억원은 70%, 15억~30억원은 75%, 30억원 이상은 80% 등 '현실화율(시세 대비 공시가격 반영률)'을 가격별로 곱해 산출된다는 점이다. 이에 따라 '고가 주택'이 많은 강남 4구와 마용성(마포·용산·성동구) 등 서울 일부 지역에서는 40% 가까이 공시가격이 상승한 아파트가 속출할 것으로 예상된다. 공시가 상승은 보유세(재산세와 종합부동산세 등) 증가로 이어지기 때문에 서울 주택 보유자들은 급증하는 세금 부담을 떠안게 됐다.
18일 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(세무사)의 도움으로 공시가 상승에 따른 예상 보유세를 가상 계산한 결과, 9억원 초과 아파트 대부분이 올해 공시가 인상으로 보유세가 세부담 상한선(150%) 가까이 증가하는 것으로 나타났다. 마포래미안푸르지오(전용면적 84㎡) 한 채를 보유한 사람은 올해 공시가가 25%가량 오르며 보유세를 약 100만원(98만원) 더 부담해 330만원가량 내야 하고, 강남 아크로리버파크(전용 84㎡) 한 채를 보유한 경우 공시가가 약 26% 높아져 보유세도 420만원 늘어난 1350만원가량을 내야 한다.
보유세액만 비교하면 마포래미안푸르지오는 전년대비 42%, 아크로리버파크는 46%증가했다. 그러나 도시지역분 재산세를 제외한 세부담을 살펴보면 두 아파트 모두 전년대비 50% 넘게 증가해 세부담상한(1주택자 전년도 세액의 150%)에 걸렸다. 우병탁 세무사는 "가상 계산한 9억원 초과 고가주택 대부분이 도시지역분 재산세 제외한 세부담만 살펴보면 세부담상한까지 보유세가 증가했다"고 설명했다.
더 큰 문제는 내년이다. 보유세는 세부담 상한으로 상승폭이 제한되지만 이는 고스란히 내년도 세부담으로 돌아온다. 코로나19로 국내 산업 전반에 '빨간불'이 켜진 가운데 서민들 세부담도 급증해 가계경제가 급속도로 악화할 것으로 우려된다. 시세 15억원 안팎인 마포래미안푸르지오는 공시가가 지난해 8억6400만원에서 올해 10억8400만원으로 25%가량 높아진다. 이에 따라 올해부터 종부세 대상으로 추가돼 보유세로 98만원(42%) 증가한 330만원가량을 내야 한다.

고가 아파트는 공시가 인상률이 커져 세부담도 더욱 높아진다. 지난해 공시가 11억원이었던 개포주공1단지(전용 50㎡)는 올해 공시가가 39%가량 늘어 15억원대를 넘어선다. 보유세는 약 44% 증가한 479만원을 부담해야 한다. 래미안대치팰리스(전용 84㎡)는 공시가가 40% 늘어 21억원이 되고 보유세는 올해 285만원(45%) 증가해 약 1000만원(907만원)을 내야 한다. 초고가 주택은 보유세가 수천만 원 증가한다. 삼성동 아이파크(전용 269㎡)는 올해 공시가가 65억6000만원으로 30%가량 뛰어 보유세가 지난해보다 2800만원 증가한 약 8665만원이 나온다. 이 계산에서 1주택자는 만 59세·만 5년 미만 보유로 가정했고, 올해 공시가격은 정부가 밝힌 현실화율을 지난해 12월 시세 기준으로 적용해 산출했다.
정부가 지난해 12·16 부동산대책에서 밝힌 종부세법 개정안이 오는 5월 말까지 통과되면 실제 보유세 부담은 더 증가할 수 있다. 정부는 종부세율을 기존 0.5~2.7% 수준에서 0.6~3%로 늘리기로 했다. 가상 계산 결과 1주택자는 세부담 상한 150%에 걸려 큰 변동이 없지만, 조정대상지역 2주택자는 세부담 상한이 300%로 상향되면서 배 가까이 늘어난 세금폭탄을 맞는다.
개포 주공1단지(전용 50㎡)와 아크로리버파크(전용 84㎡)를 보유한 2주택자는 두 아파트의 공시가격 합산이 지난해 30억4800만원에서 올해 41억7000만원으로 오르면서 보유세가 작년 3818만원에서 올해 6325만원으로 66% 상승한다. 만약 12·16대책의 종부세 개편안이 원안 통과되면 총 보유세가 7203만원으로 작년보다 88.6% 오른다.
주택 소유자들 비명은 내년에 더욱 커질 전망이다. 공정시장가액비율 인상과 올해 세부담 상한에 걸려 실제 세금을 내지 않았던 부분이 사실상 이월돼 세부담이 늘어난다. 12·16 대책 이후 초고가 주택을 중심으로 집값 하락 움직임이 나타나고 있다. 이 같은 상황을 감안해 내년에 공시가격이 오르지 않더라도 세부담은 피할 수 없을 전망이다. 내년에 적용하는 공시가격을 올해와 같다고 가정하고 보유세를 가상 계산한 결과 일부 고가 주택은 2021년에도 세부담 상한액까지 보유세가 늘었다. 아크로리버파크는 올해 공시가 25억7400만원일 때 46% 증가한 보유세 1351만원을 냈지만 올해 세부담 상한에 걸려 반영되지 못한 종부세나 재산세가 그대로 반영돼 내년에는 580만원(42%)가량 더 늘어난 1931만원을 내야 한다.
2021년 도시지역분 재산세를 제외한 보유세는 전년도 대비 150%를 초과해 보유세 상한에 걸린다. 세무업계 관계자는 "지난 2~3년간 재산세가 급격하게 올랐다. 세부담 상한에 걸려 폭증한 세금이 덜 반영됐는데, 내년에 공시가가 제자리여도 보유세는 세부담 상한선까지 상승할 것"이라고 전망했다.
내년에도 공정시장가액비율이 5%포인트씩 상향하기 때문에 부담액은 더 커진다. 공정시장가액비율은 과세표준을 정할 때 적용하는 공시가격의 비율을 말한다. 공정시장가액비율이 높을수록 과세표준이 커지면서 세부담이 늘어나게 된다. 정부는 올해부터 종부세의 공정시장가액비율을 5%포인트씩 인상해 2022년 100%까지 올린다.
우병탁 세무사는 "부동산가격 조정이 이어지는 경우 보유세 부담의 체감도는 더욱 크다"면서 "실물경기가 악화되는 가운데 급증하는 세부담은 가계경제를 악화시킬 것"이라고 우려했다.
[이선희 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]