이달 입주 신촌그랑자이·고덕아르테온 분양가 대비 10억 껑충

지난 3년간 서울 집값이 크게 오르면서 이달 서울에서 입주를 시작하는 아파트들이 분양 시점 대비 최소 10억원 시세차익을 보는 것으로 나타났다. 5억원에 분양했던 아파트는 프리미엄만 공급가의 두배가 붙었다. 고가주택에 대한 대출 규제로 매수세가 줄었지만 양도세 요건 강화로 매물이 상당수 잠겨 호가를 받쳐주는 모양새다. 서울 주요 입지에 대단지 신축 물량이 풀리면서 전셋값 하락 전망도 나왔으나 부동산업계에서는 "양도세 감면 실거주 요건 강화로 전세매물이 잠겨 '전셋값 폭탄'은 없을 것"이라고 전망했다.
7일 부동산114에 따르면 이달에만 서울에서 8000가구 넘게 입주를 시작한다. 강동구 상일동 고덕아르테온 4066가구, 마포구 신촌그랑자이 1248가구, 영등포구 신길센트럴자이 1008가구, 서대문구 남가좌동 래미안DMC루센티아 997가구 등이다. 2016년~2017년 서울 집값이 본격 상승하기 직전 분양공고 한 단지들인데 그 사이 서울 집값이 크게 오르면서 이 아파트들 매매가는 분양가의 두배 이상 뛰었다.
오는 21일 입주하는 신촌그랑자이는 2016년 분양 당시 전용 59㎡가 5억8000만원~6억3000만원에 계약됐는데 현재 시장에는 14억~15억5000만원에 매물이 나와있다. 지난달 23일 같은 면적이 13억9500만원에 실거래됐다. 12·16 대책 직전에는 14억7000만원(12월 10일 거래)에 손바뀜됐다.
서울 등 투기과열지구내 일반 분양은 소유권 이전 등기전까지 전매가 금지돼있지만, 2016년 11월 입주자공고를 낸 신촌 그랑자이는 전매제한 1년 6개월 규정을 적용받아 2018년 6월부터 일반물량이 거래되고 있다. 이 아파트는 전매가 풀린 직후 7억원대로 가격이 뛰었고 지난해는 10억원대 거래됐다. 이후 하반기부터 가격이 다시 뛰어 지난해 연말 13억~14억원에 거래됐다. 현재 부동산에는 14억5000만원에 매물이 나와있다. 프리미엄만 9억~10억 가량 붙은 셈이다.

인근 공인중개업소 관계자는 "집값 상승 시기에 분양해서 입주때가 되니 분양가의 3배 가까운 가격에 시세가 형성되고 있다. 서울 주요 입지에 신축 공급은 앞으로 줄어들 것이기 때문에 호가가 안떨어지고 있다"고 했다.
시세가 10억 이상 뛰었지만 조합원 물량 외에는 일반 분양 매물은 많이 나오지 않고 있다. 이 공인중개사 관계자는 "12·16 대책 후에 규제로 매수세가 약해진 것은 사실이다. 그런데 매물 자체가 적어서 가격이 떨어지지 않는다"고 했다. 양도세가 강화되면서 세금 낼바에 차라리 집을 갖고 있다는 사람이 많다고 했다. 이 관계자는 "10억 차익 남겨도 5억 넘게 세금을 뗄텐데 누가 팔겠냐"면서 "네이버에 올라온 매물도 중복된게 많아서 그렇지 사실상 조합원 매물 7~8개밖에 안된다"고 했다. 조정대상지역에서는 분양권을 양도할때 보유기간, 과세표준 상관없이 무조건 55%(지방세 포함) 세율이 매겨진다. 또다른 공인중개사 관계자는 "지금 매물로 나온 14억원대 물건들은 조합원 물량으로 사용승인 나기 전 잔금 청산 조건으로 나와서 조금 싸게 나왔다. 21일 입주 이후부터는 가격은 16억원부터 출발할 것으로 본다"고 했다.
신촌 그랑자이 전용 59㎡는 전셋값은 5억5000만원~6억5000만원선이다. 전셋값 만으로 잔금을 치루고도 남는다. 그러나 실제 전세 매물은 적다. 양도세 비과세 실거주 요건 강화로 전세매물이 잠겨서다. 이전에는 2년간 보유하면 양도세비과세 혜택을 받을 수 있었지만 2018년 9·13 대책으로 올해부터 1주택자 양도소득세 비과세 혜택은 실거주 2년을 충족해야 받을 수 있다. 이 공인중개업소 관계자는 "집주인들이 양도세 부담으로 실거주를 많이 하기 때문에 전세물량이 쏟아지는게 덜하다. 매물이 부족하고, 신축이 귀해서 전세값 떨어질 걱정은 별로 없다"고 했다.
이달 입주를 앞둔 고덕아르테온도 분양가 대비 두배 가까이 올랐다. 예를 들어 전용 59㎡ 분양당시 5억900만원~6억3000만원에 공급됐지만 현재는 11억원~13억원에 거래되고 있다. 2017년 입주자 모집 공고를 한 고덕아르테온은 소유권 이전 등기때가지 전매제한 적용을 받아, 일반분양 물량은 거래할 수 없다. 2017년 6·19 대책으로 정부는 서울 전역에서 분양하는 새 아파트 분양권 전매를 전면 금지했다. 현재 시장에 나온 물건은 10년 보유·1년 거주 요건을 갖춘 조합원 물량이다.
고덕아르테온은 4000가구 넘는 대단지여서 지난해만 해도 입주때 대규모 전세 물량이 쏟아지며 전셋값이 하락할 것으로 전됐지만 시장 분위기는 정반대였다. 전용 59㎡는 4억5000만~5억원에 거래되고 있다. 인근 공인중개업소 관계자는 "작년 12월부터 전세가 빠르게 소진되고 있다. 역 근처이거나 가격이 싼 물건은 이미 다 빠졌고 신축에 대한 선호와 정시확대에 따른 학군지 선호로 앞으로는 더 오를 것이라고 본다"고 했다.
[이선희 기자]