아파트 거품기간 3.4년…"강남4구·마용성·양천 등 거품 빠진다"

서울 강남·서초·송파·강동구 등 강남 4구와 마포·용산·성동·양천구 등의 아파트 거품이 심각한 수준인 것으로 조사됐다. 이들 지역을 중심으로 한 서울 대부분 아파트 값 거품이 2년 2개월(2019년 10월 현재) 이상 지속하고 있어 3년 4개월 정도인 거품 평균 생존기간을 고려하면 조만간 시장에 적잖은 충격으로 다가올 전망이다. 가격 거품은 실제 가격이 내재가치를 1년 이상 웃도는 것으로 쉴러의 과대분산테스트, 가격의 변동성 등을 기준으로 분석한 것이다.
3일 윤성훈 보험연구원 선임연구원은 '서울 지역별 아파트 가격거품 가능성 검토' 보고서를 통해 통계청이 집계한 2003년 11월부터 서울 25개 구별 아파트 매매가격지수·전세가격지수의 월별자료를 분석해 이같이 전망했다.
이 보고서에서는 전세 가격을 아파트 내재가치의 대리변수로 간주해 아파트 가격과 전세 가격의 변동성을 비교하고, 내재가치와 실제 가격 차이가 1년 이상 장기간 지속했는지, 가격이 비합리적인 기간에 아파트 가격 변동성도 커졌는지 등을 따져 아파트 가격 거품 여부를 판단했다.
이 결과 지난해 10월 현재 종로, 중랑, 강북, 도봉, 구로, 금천, 관악 등 7개 구를 제외한 나머지 18개 구의 경우 아파트 가격에 거품이 형성됐을 가능성이 큰 것으로 내다봤다. 이 중 강남·서초·송파·강동구 등 강남 4구와 마포·용산·성동·양천구가 거품 정도가 심각했다.

과대분산 기준으로 볼 때 가장 먼저 거품이 형성되기 시작한 지역은 강남구와 용산구(2017년 4월)며 이후 서초구, 송파구 및 양천구(2017년 6월), 영등포구(2017년 7월), 강동구(2017년 9월) 등으로 퍼졌다.
보고서는 ▲실제 가격이 내재가치를 웃도는 비합리적인 모습을 보이고 ▲가격이 장기간 유지 ▲비합리적 가격이 기대심리 등으로 형성돼 변동성이 큰 점을 '거품 현상'으로 정의했다.
정부가 지난해 집값 상승 지역(강남·서초·송파·강동·영등포·마포·성동·동작·양천·용산·중·광진·서대문)과 정비사업 등 이슈 지역(강서·노원·동대문·성북·은평구의 일부 동)이라며 민간택지 분양가 상한제를 적용한 곳과 일치한다. 보고서는 거품의 정도를 강남 4구(강남·서초·송파·강동)와 용산·성동·양천구는 '매우 높음', 동대문·성북·노원·은평·서대문구는 '다소 높음'으로 평가했다.
보고서는 2008년 글로벌 금융위기 이전의 서울 아파트 가격 거품 가능성을 검토해 본 결과, 서울 지역 아파트 가격의 거품 기간은 2006년 5월부터 2009년 8월까지로, 평균 3년 4개월정도 된다고 덧붙였다.
윤성훈 보험연구원 선임연구위원은 "당시 아파트 가격의 거품은 강남구에서 먼저 시작해 강남구에서 먼저 꺼졌다"며 "거품을 해소시킨 주된 요인은 글로벌 금융위기로 인한 충격이었을 것"이라고 추정했다.
이어 "2019년 10월 현재 서울 아파트 가격에 거품이 발생한 지(과대분산 기준) 2년 2개월이 넘었고 정부의 12.16 대책은 고가의 아파트가 몰려있는 강남 3구에 충격으로 다가올 것"이라며 "아파트 가격 안정에 대한 정부의 의지가 단호해 서울 아파트 가격 거품이 점차 사라질 것"이라고 내다봤다.
다만 저금리와 주요 국가의 주택가격 상승세 등이 거품 해소에 부정적인 변수로 작용할 것이라고 언급했다.
[디지털뉴스국 류영상 기자]