서울 아파트 절반 'LTV 20%·DSR 40%' 대출규제 적용

서울 아파트 절반이 고가주택 대출규제를 적용받게 됐습니다.

오늘(3일) KB국민은행의 1월 주택가격동향을 보면 서울 지역 아파트 중위 매매가격은 9억1천216만 원으로 정부의 고가주택 대출규제의 기준선인 '시가 9억 원'을 넘어섰습니다.

중위가격은 주택가격을 순서대로 나열했을 때 중앙에 위치하는 가격입니다. 고가주택 대출규제는 시가 9억 원 초과 일부 아파트에 대한 징벌적인 성격의 규제인데 서울 아파트 가격이 전반적으로 급등하다 보니 대다수 아파트에 적용되는 일반 규제가 된 셈입니다.

서울 아파트 절반이 고가주택에 적용되는 대출규제를 받게 된다는 것이고, 이런 아파트를 대출받아 살 생각도 가급적 하지 말라는 의미입니다.


시가 9억 원 초과 주택이 적용받는 첫번째 대출규제는 주택담보대출비율(LTV)입니다. 9억 원 이하분까지는 LTV 40%를 적용하지만 9억 원 초과분에 대해선 LTV를 20%까지만 설정해줍니다.

LTV를 40%에서 20%를 줄이는 조치만으로도 대출한도를 1억 원 이상 줄이는 효과를 내기도 합니다.

시가 15억 원 초과 아파트에 대해선 주택구입용 주택담보대출이 아예 금지된 상태입니다.

외견상으로는 LTV 규제가 큰 영향을 미치는 듯 하지만 실질적인 대출한도 감소 효과를 보면 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 만만치 않습니다.

12·16 대책은 시가 9억 원 초과 주택에 대한 담보대출의 경우 DSR 규제(은행권 40%·비은행권 60%)를 예외 없이 적용하도록 했습니다.

연 소득이 7천만 원이고 신용대출이 1억 원(대출금리 4.0%)이 있는 차주가 시가 15억 원인 아파트를 담보로 만기 35년짜리로 연 3.5%의 담보대출을 받을 경우 DSR 규제만으로도 대출한도가 1억6천만 원 추가로 줄어듭니다.

9억 원 초과분에 LTV 20%를 적용한 대출 한도는 4억8천만 원, 여기에 DSR 40%까지 적용하면 대출한도는 3억2천만 원이 됩니다. LTV에 DSR 규제까지 적용하면 대출한도가 아파트 가격의 1/5 수준으로 떨어지는 것입니다.

시가 9억 원을 기점으로 주택대출의 실수요 요건도 강화됩니다. 9억 원 초과 주택을 구입한 무주택세대에는 1년 내 전입해야 한다는 조건이 붙습니다.


시가 9억 원 초과 주택을 보유한 사람이라면 전세대출도 쓸 수 없게 됩니다.

지난달 20일을 기해 시가 9억 원 초과 고가주택 보유자는 어디서도 신규 전세보증을 받을 수 없게 됐습니다. 전세보증이 있어야 전세대출을 취급하는 한국의 금융 관행상 전세보증을 받지 못한다 함은 전세대출을 받지 못한다는 의미입니다.

전세대출 규제 이전에 전세대출을 받은 사람이라도 앞으로 규제 이후 시가 9억 원이 넘는 주택을 구입한다면 이번 전세대출 만기를 끝으로 대출이 연장되지 않습니다.

규제 이전에 고가주택 보유자였고 전세대출도 쓰고 있었다면 앞으로도 전세대출을 무기한 연장할 수 있습니다. 단 전세 대출금 증액이나 이사(담보물건 변경) 시에는 신규 대출로 간주돼 새로운 전세대출 규제 적용 대상이 됩니다. 즉 대출이 거절됩니다.

규제 이후에 신규 전세대출을 받은 사람이 9억 원 초과 주택을 신규 구입할 경우 대출이 회수됩니다.


보유 주택이 시가 9억 원을 넘으면 주택연금도 받을 수 없습니다. 현재 주택금융공사의 주택연금 규정상 가입 대상이 고가주택 기준선인 '시가 9억 원 이하'로 맞춰져 있기 때문입니다.

정부는 주택연금 가입 대상을 '시가 9억 원'에서 '공시가 9억 원(시가 13억~14억 원 상당)'으로 개정하는 작업을 진행 중이지만 이는 법 개정 사항이어서 연내 실행 가능성에 의문부호가 찍혀있습니다.

[MBN 온라인뉴스팀]