`마이웨이` 서울 아파트 가격 2020년에도 오를까

정부의 고강도 규제에도 작년 하반기 수도권 주택시장은 상승세에서 마감했다. 2020년 전망은 누적된 상승 피로감에 정책·세제 부담으로 보합 내지 하락할 것이란 의견과 풍부한 유동성을 바탕으로 상승릴레이가 이어질 것이란 의견이 분분하다.
주택산업연구원이 지난 달 25일 발표한 '2020년 주택시장 전망'에 따르면 수도권 주택시장은 지금의 '상승세'가 유지될 가능성이 높다. 특히 서울 주택의 경우 작년 하반기 같은 급등현상은 진정되겠지만, 풍부한 수요와 만성적인 공급부족 등의 영향으로 1.0~1.2%가량 상승할 것으로 전망했다. 다만, 2017년과 2018년 같은 큰 폭의 상승세는 없을 것으로 내다봤다.
또한 올 상반기 수도권은 미간택지 분양가상한제와 다주택자 양도세 중과 유예 등 주요 이슈가 총선과 맞물리면서 변동성과 불확실성이 커지고, 지방은 과잉공급 문제의 점진적 해소와 지역기반 산업 개선 및 규제지역 해제로 인한 국지적 기대감이 높아지면서 주택가격 하방 압력이 소폭 개선될 것으로 전망했다.
올해 주택시장은 상승과 하락요건이 골고루 섞여 있다. 서울 주택시장은 공급이 부족한 상황에서 풍부한 시중유동성이 주택가격을 끌어 오릴 것이란 전망이 우세하다. 저금리 기조와 미분양 물량도 상승 재료다. 다만, 일각에선 '12·16 대책'에 따른 거래 위축이나 수도권 입주물량 증가, 3기신도시 추진, 대출규제 및 세금제도 등을 이유로 하락을 점치고 있다.
시장의 가장 큰 변수로는 4월에 예정된 총선과 분양가상한제 시행을 꼽혔다. '12·16 대책'에 따른 세금 강화도 올 상반기 예정돼 적지 않은 시장 타격이 예상된다. 정부는 4월 총선을 앞두고 아파트값 상승을 막기 위해 총력을 다할 것으로 보이기 때문에 최소 4월까지 급격한 가격 상승은 사실상 불가능할 것으로 예상된다.

양도소득세 장기보유특별공제율 변화 [자료 = 국토부]

세금도 올 상반기부터 강화된다. 이달부터 1세대 1주택자의 9억원 초과 주택 양도시 장기보유특별공제 혜택이 거주기간에 따라 축소된다. 매도주택의 '2년 이상 거주' 조건을 충족하지 못할 때 공제율이 절반으로 줄어든다. 또한 오는 6월 말까지 10년 이상 장기보유한 조정지역 내 다주택자에 한해 양도세 중과가 한시적으로 배제됨에 따라 중과를 피하기 위한 매물 증가도 기대할 수 있다.
취득세도 올해부터 일부 조정된다. 주택 유상거래시 4주택 이상 다주택 세대의 취득세율을 현재 1∼3%에서 4%로 올리고 6억원 초과∼9억원 이하 주택의 취득세율을 현행 2%에서 1∼3%로 세분화된다. 기존 취득세율은 세율 인상 경계인 6억원과 9억원 선에서 취득가액이 조금만 올라도 취득세액이 큰 폭으로 늘어나는 구조여서 이를 개선하기 위해 6억∼9억원 구간에서는 세율이 취득가에 따라 점증적으로 올라가도록 했다.
다주택자 취득세율은 개정안 입법예고 정인 작년 12월 3일까지 계약한 주택은 올해 3월 31일까지(공동주택 분양은 2022년 12월31일까지) 취득(잔금 지급)하면 현행 1∼3% 취득세율을 적용 받는다.
아울러 종합부동산세 세율 상향조정과 공시가격 현실화율도 올 상반기 예정된 만큼 다주택자의 고가주택 보유자의 보유세 부담은 더욱 가중될 전망이다.
상설조사팀의 실거래 조사 및 정비사업 합동점검 개시도 2월로 예정돼 있다. 3월에는 투기과열지구 내 3억원 이상 주택을 취득할 때에만 제출하는 자금조달계획서를 조정지역 내 3억원 이상, 비규제지역 6억원 이상 주택으로 확대된다.
[디지털뉴스국 조성신 기자]