64조 뛴 송파구 아파트, 시총증가액 1위…공급 적은 강남구 2위

◆ 서울 아파트 시총 1233조 ◆
아파트 시가총액은 부동산 거래 시장 특성상 증시의 시총 개념처럼 즉각적이고 정확하지 않다. 실제 거래 가격과 현지 공인중개사의 정보를 토대로 개별 평가회사가 매달 작성하는 시세 데이터가 핵심 소스다. 개별 단지 평형별로 시세가 나오면 여기에 해당하는 가구 수를 곱해 단지별로 시총을 구할 수 있다. 이번 조사에서는 KB국민은행이 작성한 시세 데이터를 바탕으로 빅데이터 분석 업체 데이터노우즈가 서울을 포함한 전국 아파트 시총을 구했다. 임대주택은 모두 제외했고, 서울에서만 3411개 단지 총 136만7034가구가 포함됐다. 동일 단지라도 KB가 시세를 제공하지 않는 평형은 반영되지 않는다. 개별 단지보다는 자치구, 지방자치단체, 전국 단위로 갈수록 아파트 자산 규모 변동 추이를 잘 관찰할 수 있다.
아파트 시총에는 철거 이후 분양권으로 전환된 아파트 단지가 제외된다. 신규 택지나 정비사업장에서 신축된 아파트는 입주 시점에 맞춰 시총 규모에 잡힌다. 일정 기간 동안 시총이 늘었다는 것은 해당 지역 아파트값이 올랐거나 신규 아파트 공급이 있었다는 얘기다.

올해 1월 본격 입주에 돌입한 서울 송파구 가락동 송파헬리오시티 전경. 총 9510가구로 국내 현존 최대 아파트 단지다. [매경DB]

'아파트공화국'인 대한민국의 전국 아파트 시가총액은 11월 기준으로 3352조원을 넘어섰다. 현재 코스피와 코스닥의 모든 상장사 가치를 더한 것보다 2배나 많은 액수다. 문재인정부가 들어선 2017년 5월에는 2524조원 수준이었고, 지난해 9월 처음으로 3000조원 벽을 넘어섰다. 이런 아파트 자산가치의 폭발적 확대는 국민소득 성장률이나 물가상승률, 국내 증시 상승률과는 비교되지 않는 속도다.
그중에서도 서울 아파트는 사실상 가치 상승의 독무대를 누렸다. 2017년 4월 798조원 수준이던 서울 아파트 시총은 한 달도 빠짐없이 늘어나더니 2018년 7월 1000조원을 넘어섰다. 이후 정부의 9·13 대책 등 강력한 규제 여파로 올해 3월과 4월 소폭 시총이 줄었다가 이내 강하게 반등했다. 올해 11월 서울 시총은 1246조원을 넘어섰다. 서울은 전국 아파트 시총의 37.2%를 차지하게 됐다. 경기와 인천을 포함한 수도권까지 범위를 넓히면 전국 아파트 가치의 70%를 차지한다.
실제로 문재인정부 들어와서 전국 17개 지방자치단체 중 전국 아파트 가치에서 차지하는 시총 비중이 늘어난 곳은 서울과 세종뿐이었다. 서울은 2017년 4월 전국 아파트 시총에서 31.8%를 차지했는데, 올 11월에는 37%를 넘어섰다. 같은 기간 세종시도 0.7%에서 1.0%로 시총 비중이 늘었는데, 이는 신도시를 만드는 과정에서 최근까지 신축 아파트 입주가 계속 이어졌기 때문이다.

경기도는 2017년 4월 699조원의 아파트 시총이 2019년 11월 938조원으로 늘었지만, 전국 아파트 시총에서 차지하는 비중은 두 기간 모두 27.9%로 동일했다. 나머지 지자체는 모두 비중이 축소됐는데, 특히 부산은 7.1%에서 5.9%로, 경남은 4.4%에서 3.3%로 급감했다.
이번 정부 들어 서울 아파트값 폭등, 서울과 지방의 양극화가 얼마나 도드라졌는지 여실히 보여주는 대목이다. 전문가들은 서울 아파트값을 잡겠다며 정부가 온갖 규제를 쏟아부으며 공급을 줄이는 과오를 범했기 때문에 되레 '서울에 투자해야 한다'는 역시그널을 줬다고 평가한다.
성태윤 연세대 경제학부 교수는 "시총은 새 아파트가 계속 생기기 때문에 늘어나는 게 당연히 맞지만 그 속도가 너무 가파르다는 점을 주목해야 한다"며 "특히 서울 아파트 시총이 최근 급격하게 늘고 있다는 점에서 지역적 문제, 양극화 문제로 봐야 한다"고 진단했다. 또 성 교수는 "정부가 서울 집값을 잡겠다며 규제 카드를 내놓을 때마다 서울 아파트가 품귀 물건이 되면서 자산가들이 서울로 핵심 포트폴리오를 재편하는 현상이 심해지고 있다"며 "한마디로 규제의 풍선효과가 심각하다"고 지적했다. 고준석 동국대 겸임교수는 "서울 내 공급이 부족하고 지방 도시로 인프라스트럭처 분산이 제대로 일어나지 않은 결과"라며 "부동산도 심리인데, 정부가 규제를 하면서 서울을 계속 더 귀하게 여기게 하니까 대기줄이 길어지는 형국"이라고 설명했다. 또 그는 "서울을 중심으로 아파트 자산가치가 급등하고 있는데 규제로 거래가 많이 일어나지 않아 과잉 일반화의 오류로도 볼 수 있다"며 "거래가 다수 일어나면 이 정도 급등은 올 수가 없는데 지금이라도 양도소득세 중과를 손봐서 퇴로를 열어줘야 한다"고 주장했다.
서울 내에서는 신축 아파트 입주가 몰렸던 강동구와 송파구의 아파트 시총이 이번 정부 들어 크게 늘어난 것으로 나타났다. 강동구는 2017년 4월 30조원 정도이던 아파트 시총이 최근 56조원까지 늘어 84.7% 급증했다. 송파구는 2017년 4월 86조원 수준이던 아파트 시총이 151조원까지 상승해 74%의 상승률을 기록했다. 고덕신도시와 송파헬리오시티 등 매머드급 단지의 입주가 이 기간 있었기 때문으로 보인다. 해당 기간 시총 상승률은 성동구가 68.1%로 그 뒤를 이었고, 동작구(66.0%) 동대문구(64.4%) 광진구(62.8%) 용산구(61.9%) 중구(61.5%) 영등포구(60.7%) 순이다.
문재인정부 들어 서울 아파트 전체 시총에서 차지하는 비중으로 보면, 송파구가 10.9%에서 12.1%로 1.2%포인트 늘어 자산가치 비중이 가장 크게 늘었다. 강동구는 3.8%에서 4.5%로 늘었다. 반면 강남구는 올해 11월 기준으로 서울 전체 아파트 중 14.3%로 가장 큰 비중을 차지했지만, 2017년 4월 15.0%에 비하면 0.7%포인트나 줄었다. 이 정부 들어 강남구 아파트값이 많이 올랐음에도 신규 공급이 상대적으로 적었기 때문으로 보인다.
[전범주 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]