개포1단지·잠실진주 직격탄…조합원분담금 1억 이상씩 늘 듯

민간택지 분양가상한제가 본격 시행되면서 강남 재건축 단지들이 직격탄을 맞게 됐다.
재건축초과이익환수제를 피해 2년 전 속성으로 관리처분계획을 신청한 단지들은, 이번 분양가상한제로 당시 예상한 일반분양가보다 3.3㎡ 당 1000만원 이상 기대손실을 볼 것으로 예상된다. 각 조합원의 부담금은 1억원 이상씩 훌쩍 늘어날 것으로 보고 있다. 이주절차에 돌입하지 않은 단지들은 속도를 늦춰가며 분위기를 살필 수 있지만, 이미 이주한 단지들은 한달에 수십억원의 금융비용 때문에 정부에게 불의의 일격을 맞고도 '회군'을 할 수 없는 처지다.
6일 정비업계에 따르면 강남3구의 관리처분계획 인가를 받은 재건축·재개발 단지들 30여 곳 대부분이 분양가상한제를 적용받게 됐다. 지난달 정부가 6개월간 유예기간을 설정하면서 간신히 상한제를 피해간 주요단지는 강동구 둔촌주공, 강남구 개포주공4단지 정도다.
분양가상한제 유예의 사선에 걸쳐있던 개포주공1단지나 잠실 진주 등 주요 단지도 사실상 정부 분양가 규제의 사정권 안에 들어갔다. 이들은 철거기간 지연과 함께, 석면해체작업 속도가 늦춰지면서 내년 4월28일까지 분양신청을 하기 쉽지 않아서다.

상한제 적용을 받으면 서초구 반포동 재건축단지의 3.3㎡당 일반분양가는 관리처분계획 인가 당시 예상한 5000만원에서 3000만원 중반 이하로, 강남구 개포동·송파구 신천동 재건축 단지는 4000만원에서 3000만원 이하로 뚝 떨어질 것으로 예상됐다.
분양가상한제로 가장 마음을 졸이는 단지로 강남구 개포동 개포주공1단지 아파트가 꼽힌다. 총 가구수 6649가구 중 일반분양 몫이 1218가구로 많은 데다, 상한제 유예기간인 4월말 경계에 서있어 관심이 집중되고 있다. 현재 개포주공1단지는 이주를 완료했지만, 최근 재건축의 돌발변수로 떠오른 석면해체 작업을 진행 중이다. 조합 관계자는 "이달 말일부터 건물 철거도 들어갈 예정"이라면서 "4월말 '데드라인'에 맞추기 위해서 가용할 수 있는 모든 인력을 동원하고 있다"고 말했다.
그러나 과거 둔촌주공 아파트가 석면 철거 작업에서 1년 넘게 시간이 걸렸듯이 대단지 아파트의 유해물질인 석면 철거 작업이 쉽지 않을 경우 개포1단지는 상한제에 적용되게 된다. 6개월 안으로 철거 작업을 마무리 하고 입주자 모집공고를 신청하기에는 물리적으로 한계가 있어 고심이 깊은 상황이다.
개포주공1단지가 상한제를 적용받으면 조합원 추가 분담금이 1억원 이상 늘어날 전망이다. 개포주공1단지 재건축조합에 따르면 작년 관리처분계획 인가를 받을 당시 예상한 분양가는 3.3㎡당 4100만원였으나 상한제에서는 분양가가 3100만~3300만원 수준일 것으로 예상된다. 두 가격의 갭을 메우기 위해 어쩔 수 없이 조합원 분담금을 1억원 이상 늘려야 하는 상황이다.
이주를 완료한 송파구 신천동 진주아파트도 상한제의 직격탄을 맞을 것으로 예상됐다. 총 가구수 2636가구 중 일반분양 몫이 600가구나 된다. 재건축조합에 따르면 작년 관리처분계획 인가를 받을 당시 예상한 분양가는 4060만원였으나 상한제를 적용받으면 3000만원 수준으로 예상된다. 조합 관계자는 "상한제에서 정부가 분양가를 어떻게 산정할지 또 하나의 돌발 변수가 생긴 셈"이라면서 "원래 조합원 추가 분담금이 거의 없는 사업장인데 상한제를 적용받게 돼 조합원이 추가로 1~2억원 부담해야 된다"고 말했다.
진주아파트보다 두달여 재건축 속도가 빠른 바로 옆 잠실미성크로바도 조합원들에게 "내년 4월까지 일반분양 신청을 하기는 물리적으로 어렵다"고 공지한 상태다. 특히 석면해체직업을 앞두고 이웃 파크리오 단지에서 조직적인 민원을 제기하고 있어 잠실 재건축 사업속도는 더 늘어질 전망이다.
브라이튼여의도 프로젝트의 시행사인 신영 측은 정부가 여의도까지 분양가상한제로 묶으면서 당혹하는 기색이 역력하다. 통매각과 외국인 임대 등 여러 방책을 고심하던 신영은 이제 후분양 쪽에 무게를 두면서 수익성 확보책을 고심하고 있다. 신영 관계자는 "이렇게 분양가 상한제가 시행될 줄 알았다면 처음부터 이런 사업을 벌이지 않았을 것"이라며 "브라이튼여의도 프로젝트에 연간 250억원의 금융비용이 발생하고 있어 중단할수도 없는 상황인데 수익 여부를 떠나 손실만 면하면 다행이다"라고 설명했다. 아예 임대아파트 식으로 낮은 분양가를 적용하려 해도 기존 지주인 MBC와의 계약때문에 설계변경도 어렵다는 게 정비업계의 설명이다.
아파트 재건축뿐 아니라 단독주택 재건축 사업도 상황은 마찬가지다.
문정동136구역은 노후 단독주택과 빌라 등 188동을 헐고 총 1265가구(일반분양 286가구) 규모로 재건축될 단지다. 현재 이주를 시작한지는 2~3개월이 지났는데 분양가상한제가 적용되는 내년 4월까지 이주 및 철거를 끝내기 어려워 상한제가 적용될 것으로 보인다. 문정동136조합에 따르면 올해 관리처분계획 인가를 받았을 당시 예상한 분양가는 3.3㎡당 3000만원였으나 상한제를 적용받으면 2100만원이 될 것으로 예상된다. 분양가 상한(2100만원)은 건축비와 택지비를 합쳐서 결정되는데, 건축비는 3.3㎡당 1000만원, 그리고 택지비는 주변 공시지가와 용적률 등 셈법을 계산하면 1100만원 가량이 된다는게 조합측 설명이다. 문정동136 조합 관계자는 "이는 조합원 분양가(3.3㎡당 2500만원)보다 낮은 수준"이라며 "이로 인해 조합원 한 가구당 약 3000~7000만원을 추가로 부담해야 한다"고 하소연했다.
[전범주 기자 / 박윤예 기자 / 나현준 기자]