[미리보는 부테크쇼] "세무사도 양도세 상담포기할 정도…스스로 기본지식 쌓고 전문가 상담해야"

부동산 투자에서 세금 문제가 중요 화두로 부각된 것은 2017년 이후 부동산 관련 규제가 쏟아지고, 법이 바뀌고, 복잡해지면서부터다. 그 전까지 부동산에서 '절세'는 일부 자산가들이나 신경쓰는 분야로 여겨졌다. 그러나 상황은 완전히 달라졌다. 세금에 대해 무지하면 같은 부동산 자산을 팔거나 처분하는데도 어떤 자산을 먼저 처분하는지, 명의를 어떻게 바꾸는지 등에 따라 수천만원, 심지어 억대 세금 차이가 나는 경우까지 발생하는 경우가 빈번하게 발생하고 있다.가장 기본 중의 기본이라는 양도소득세마저도 복잡다단해지면서 세무사들조차도 양도세 상담은 포기를 선언, '양포세무사'라는 신조어 아닌 신조어까지 등장했다.
부동산 관련 세금 상담을 전문으로 해온 우병탁 신한은행 부동산팀장(세무사)은 일단 본인이 스스로 기초적인 지식을 갖고, 이후 복수의 전문가(세무사)에게 상담을 받아야 한다고 조언했다. 우 팀장은 "전문가들마저 어려움을 겪는 상황이다. 부동산 관련 의사결정은 반드시 전문가와 사전에 상담하는 습관을 가져야 한다"며 "최소 2~3명 이상의 전문가로부터 솔루션을 받은 뒤 부동산 의사결정을 해야 수천만원의 손해 등을 방지할 수 있다"고 강조했다.
일례로 1주택 비과세의 경우 비과세 요건 자체는 '2년 이상 보유'와 같이 단순하다. 하지만 조정대상지역에서 2017년 8월 2일 이후 취득한 주택의 경우 '보유기간 중 2년 이상 거주'라는 요건이 추가된다. 조정대상지역은 고정된 것이 아니고 지정되었다가 해제되기도 하고 추가로 지정되기도 한다. 그런데 2년 이상 거주요건의 경우 취득 당시에 지정지역이었다면 향후 해제되더라도 2년 이상 거주해야만 비과세된다. 반면 조정대상지역에서 적용되는 다주택 중과세 규정은 취득시점에 대상지역이 아니었어도 나중에 지정된 이후 양도하게 되면 중과세되지만 지정된 상태에서 취득했어도 지정이 해제된 후 양도하면 중과세되지 않는다. 또한 1주택은 양도가액 9억 초과인 경우 9억 초과분은 과세(전체 양도차익 중 9억 초과분에 해당하는 비율만큼)되는데 이때 2년 이상 거주한 주택은 연 8%씩 최대 80%의 장기보유특별공제를 받고 2년 이상 거주하지 않고 2년 이상 보유만 한 경우에는 연2%씩 최대 30%만 적용된다. 이 규정은 2018년 9.13 부동산 대책 발표때 나온 것으로 1년의 유예기간을 두고 2020년 1월1일 이후 양도하는 것부터 적용된다. 이처럼 취득시기와 양도시기 등 다양한 변수에 따라 조건이 달라지기 때문에 순간의 실수가 수천만원의 세금을 오르락 내리락할 수 있는 상황이다.
과거와 달리 정보통신기술이 발달하면서 누군가가 부동산을 사고 팔았다는 정보가 거의 실시간에 가깝게 부동산거래관리시스템에 등록되고 과세당국에도 전달된다는 점 역시 간과해선 안된다. 최근에는 매매 거래 뿐 아니라 전월세 거래도 전입신고와 확정일자 정보를 통해 파악되고 있다. 정부는 주택임대차정보시스템(RHMS)을 통해 임대소득에 대한 관리도 강화하고 있다. 양도세라는 변수에 임대소득에 대한 과세와 종부세 과세강화까지 겹치면서 투자자의 셈법이 더 복잡해진 상황이다.

우 팀장은 부동산 단기투자이론을 경계해야 한다고 밝혔다. 그는 "3개월 뒤에 가격이 떨어질 수도 있는만큼 장기적인 안목이 필요하다"며 "무주택자나 1주택자라면 청약을 염두에 두되, 청약 외에 기축 물건 매입까지 염두해야 한다"며 "다주택자의 경우에는 합법적인 절세의 범주에서 수익을 극대화할 방법을 찾아야 한다"고 밝혔다.
이 때문에 스스로 세금에 대한 기본 상식과 센스를 갖고 있어야 하지만 이는 쉽지 않다. 이같은 고민을 안고 있는 사람들을 위해 우 팀장은 오는 28일 논현동 건설회관에서 열리는 '매경 부동산 富테크쇼'에서 최근 부동산 세제 기초상식을 각종 케이스를 바탕으로 설명할 예정이다. '부동산절세-육참골단식 상속·증여법'이라는 주제로 강연에 나서 최근 부동산 투자에서 가장 이슈가 되고 있는 증여와 상속 관련 모든 것을 공개할 예정이다.
[추동훈 기자]