설마 대대광까지…민간상한제에 잔뜩 긴장

올해 들어 분양시장에서 승승장구했던 대구·대전·광주 등 소위 '대대광' 지역이 추가로 투기과열지구로 편입돼 분양가상한제 적용을 받을지 관심이 모아지고 있다. 지난 12일 발표된 분양가상한제 적용 개선안에 따르면 서울 전역과 경기도 과천·성남 분당·광명·하남, 세종시, 대구 수성 등 31개 지역 아파트 분양은 모두 분양가상한제를 적용받아 해당 룰에 따라 가격이 정해진다. 주택정책심의위원회에 넘겨져 상한제가 적용될지 심사를 받고, 그다음 분양가격도 기존 주택도시보증공사(HUG) 분양보증이 아닌 지방자치단체의 분양가심의위원회를 통해 책정받게 된다.
결국 분양가상한제를 적용받는 지역에서 중장기적으로는 오히려 공급이 줄어들 것으로 예상되는데, 이 경우 집을 사려는 사람들의 수요가 다른 특정 지역으로 급격히 몰릴 가능성이 있다. 일종의 '풍선효과'가 결국 상한제가 적용되지 않는 지역으로 옮겨갈 것이란 염려가 나온다. 특히 청약경쟁률이 항상 두 자릿수 이상을 기록하고, 최근 들어 특히 고분양가 논란이 많았던 대구·대전·광주 등이 '제1 타깃'이 될 수 있다는 관측이다.
정부의 분양가상한제 적용기준 개선안에 따르면 분양가상한제의 필수요건은 '투기과열지구인 곳'이다. 그다음 선택요건 중 하나를 만족하면 주거정책심의위원회의 심사를 거쳐 상한제 적용 여부가 확정되는 방식이다. 대전과 광주는 투기과열지구에 들어가 있지 않고, 대구는 수성구만 포함돼 있다. 대구 수성구를 빼면 제1 조건인 투기과열지구가 아니라서 처음부터 상한제 적용 대상이 아닌 것이다.
그러나 이들 광역시는 모두 제1 선택요건인 '12개월 평균 분양가 상승률이 물가상승률을 2배 초과'한다는 내용을 만족한다. HUG의 작년 6월과 올해 6월 이들 광역시 분양가격 자료를 보면 대구는 1년 새 분양가격이 13.5% 올랐고 대전은 17%, 광주는 19.8% 올랐다. 지난 1년간 물가상승률이 1%가 되지 않기 때문에 이는 상당히 높은 상승률이다.

결국 정부가 이들을 투기과열지구로 정하기만 하면 바로 분양가상한제 적용을 받게 되는 것이다. 일단 국토교통부 측은 언론과의 백브리핑에서 "아직 추가 지정 계획이 없다"고 밝힌 바 있지만 이들 지역의 청약 열기가 워낙 뜨겁다 보니 가능하다는 이야기도 나온다. 선택요건 중 분양가 상승률이 물가상승률의 2배 초과한다는 것 외에도 청약경쟁률이 직전 2개월간 일반아파트 기준 5대1을 초과하거나 전용 85㎡ 이하인 경우 10대1 초과라는 조건에서도 대구·대전·광주는 모두 요건을 만족한다. 아파트 규모와 건설사 브랜드를 가리지 않고 두 자릿수 경쟁률을 기록했기 때문이다. 대전은 3월 분양한 '대전 아이파크시티'가 올해 들어 최다 청약자인 10만여 명을 모은 바 있다.
그러나 이들 지역 부동산시장 상황이 가격변동률로 보면 마냥 좋지만은 않아 투기과열지구로 묶기엔 섣부르다는 반론도 있다. 함영진 직방 데이터랩장은 "'대대광'이라 불리는 지역 상당수가 비규제지역이라 유동성이 일시에 몰리고 있긴 하지만 아주 좋은 상황이라고 보긴 어렵다"면서 "근본적으로 재고 주택가격이 크게 상승하기는 어려울 것"이라고 전망했다. 비규제지역 '반짝효과'와 아파트 노후도가 심각해 '새집'으로만 수요가 몰리는 것일 뿐 주택시장 전반의 상태가 좋은 것은 아니라는 분석이다.
실제로 9·13 부동산 대책 이후 훨훨 나는 '새집 분양' 상황과 달리 아파트 매매가격변동률은 좋은 편이 아니다. 한국감정원 통계자료에 따르면 올해 들어 8월 1주차까지 누적으로 광주광역시 아파트값은 1.1% 하락했고, 수성구가 규제로 묶인 대구광역시도 0.9% 하락했다. 그나마 대전광역시만이 2% 올라 빈곤 속의 호황을 누리고 있다. 이 때문에 대전 정도를 빼면 투기과열지구로 지정해 분양가상한제까지 씌우기는 무리라는 의견이다.
한 부동산 전문가는 "대구나 광주 상황이 좋아졌다고는 하지만 서울이 훨훨 날 때 지방 상황은 전체적으로 악화일로였다"면서 "정부가 서울과 수도권의 투자 열기를 가라앉히려고 하겠지만, 섣불리 지방에까지 손을 대 가뜩이나 어려운 지방 부동산시장을 더 악화시켰다는 이야기를 듣고 싶지는 않을 것"이라고 말했다.
[박인혜 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]