[단독] 집값 뛰자…뉴스테이 포기 후 재개발 전환

정부가 정비 사업 활성화와 임대주택 공급 확대라는 두 마리 토끼를 잡기 위해 2016년 강하게 드라이브를 걸었던 '공공지원 민간임대(뉴스테이) 연계형 정비사업'이 좌초 위기에 놓였다. 실제 뉴스테이를 포기하고 일반 재개발로 전환하는 첫 사례가 최근 인천 부평에서 나와 주목된다.
뉴스테이 연계형 정비 사업은 전국 31개 사업지에서 주택 공급이 예정된 총가구 수가 7만5000가구에 이르는 노후 주거지 재개발 대형 프로젝트다. 당초 사업성 문제로 정비 사업이 원활히 추진되지 못하는 구역의 일반분양 물량을 정부가 주택도시기금을 출자한 리츠(임대사업자)를 통해 주변 시세의 80% 가격으로 선매입함으로써 미분양 리스크를 없애고 임대주택도 활발히 공급하자는 취지로 출발했다. 하지만 최근 3년 사이 땅값과 집값이 많이 오른 반면 민간임대 물량 매매가격은 3년 전 그대로여서 추가 사업비용 부담만 떠안게 된 조합들의 불만이 커지고 있는 것이다.
11일 정비업계에 따르면 인천 부평4구역조합은 지난 10일 저녁 조합원 총회를 열어 뉴스테이 연계형 정비 사업을 포기하고 일반 재개발로 전환하기로 결의했다. 전체 조합원 706명 가운데 657명(93%)이 참석했고, 참석자 가운데 5명을 뺀 652명(99%)가 일반 재개발로 전환하는 데 찬성했다. 조합 측은 하반기에 관리처분계획 변경을 위한 총회를 다시 열 계획이다. 재개발을 통해 총 2540가구의 아파트를 짓고 당초 민간임대로 리츠(한국자산신탁)에 넘기기로 한 1784가구를 일반에 분양할 예정이다.
통상 재개발 사업에서 관리처분인가 이후 이주·철거를 거쳐 착공하기까지 3년 안팎의 시간이 소요된다. 일반 재개발은 증가한 사업비를 일반분양 가격 상승을 통해 메우는 경우가 많다. 반면 뉴스테이 연계 정비 사업은 주택도시보증공사(HUG)가 주택도시기금을 출자한 리츠의 일반분양 물량 매입 계약이 관리처분인가 시점에서 이뤄지다 보니 실제 착공 시점까지 발생한 사업비 증가분을 조합원들이 전액 추가 분담금으로 부담해야 하는 사업구조 때문에 조합원들의 불만이 고조되고 있다.

부평4구역조합에 따르면 한국감정원이 조사한 부평4구역 주변 시세는 2016년 5월 기준 3.3㎡당 1150만원에서 2018년 11월 기준 1300만원으로 2년6개월 새 13% 올랐다. 부평4구역은 3년 전 리츠 운영사인 한국자산신탁과 시세의 80%인 3.3㎡당 923만원에 매입하기로 조합과 약정을 맺었다. 조합 관계자는 "지난 3년간 공시지가가 약 40% 오르는 등 예상 사업비가 500억원 이상 증가했다"면서 "이를 반영해 지난 4월 3.3㎡당 1026만원에 민간임대 매매 계약을 맺기로 한국자산신탁과는 합의했으나 리츠 대주주인 HUG가 기금 수익률 저하를 이유로 거부했다"고 말했다.
이에 대해 HUG 관계자는 "매도 시점의 가격을 예상해서 구조를 짠 것인데 만약 몇 년 뒤 매각 시점에서 가격이 떨어질 가능성도 대비해야 하는 만큼 함부로 매입 가격을 인상해 줄 수는 없다"고 말했다.
2015년 뉴스테이 연계형 정비 사업 첫 시범사업지로 선정된 인천 청천2구역도 비슷한 상황이다. 당시 매입 가격은 주변 시세 3.3㎡당 1100만원의 80% 수준인 875만원이었다. 하지만 이주·철거에 3년 이상 시간이 소요되면서 총 사업비용이 1000억원가량 증가했고, 조합원당 6000만~7000만원을 추가 부담해야 하는 상황에 놓였다. 청천2구역 관계자는 "다음달께 일반 재개발로 전환을 추진하는 방안을 검토 중"이라고 말했다.
앞서 지난 3월 전국 26개 뉴스테이 연계형 정비 사업 조합은 '사업주체 협의회 구성 및 문제점 해결을 위한 대책위원회'를 출범했다. 이들은 이달 말 세종시에서 국토교통부와 HUG를 상대로 '민간임대 매매계약 시점을 관리처분이 아닌 착공 시점으로 조정해 달라'는 내용의 대규모 민원집회를 개최할 예정이다.
뉴스테이 연계형 정비 사업이 줄줄이 좌초될 위기에 놓이면서 이를 통해 예정됐던 약 7만5000가구 주택 공급에도 차질을 빚을 전망이다. 백준 J&K도시정비 대표는 "HUG가 현재 매입 가격을 그대로 고수한다면 상당수 뉴스테이 정비 사업장이 방향 전환을 모색할 것"이라고 말했다.
[최재원 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]