초고가 한남더힐, 공시가 `찔끔 인상` 논란

작년 100건 넘게 거래되고 올해 잇달아 신고가를 경신한 초고가 아파트 서울 용산구 '한남더힐' 대형 면적 공시가격이 아예 오르지 않거나 많아도 2% 정도 오르는 데 그친 것으로 나타났다.
강남4구는 물론 마포·용산·성동·동작구 등 서울의 경우 지역을 가리지 않고 일반 아파트 공시가격이 두 자릿수 상승한 것과 대조적이다.
18일 매일경제가 한남더힐의 공시가격을 분석해본 결과 올해 초 84억원에 거래돼 최고가를 경신했던 전용 244㎡ 타입의 2019년 예상 공시가격은 55억6800만원으로 작년(54억6400만원)보다 1.9% 오르는 데 그쳤다. 이 단지에서 가장 많은 가구가 분포된 타입인 전용 240㎡의 상승률은 더 적었다. 중층 기준으로 작년 43억6000만원이던 공시가격은 올해 43억6800만원으로 800만원 오르는 데 그쳐 0.2% 상승했다. 같은 전용 240㎡라도 1층은 전년과 공시가격이 동일하거나 아예 오르지 않은 경우도 있었다.
정부는 "초고가 주택의 경우 실수요자가 제한적이고 작년 현실화율이 많이 올라갔다"고 해명했지만 한남더힐은 각종 정부 규제에도 불구하고 작년 99건이나 거래돼 '실수요자가 제한적'이라는 정부 해명이 설득력을 잃고 있다는 평가다. 강남구 대치동 '은마아파트'는 한남더힐의 7배가 넘는 4424가구인 데다 실제 거래가격대로 훨씬 낮음에도 불구하고 작년 한해 145건이 거래돼 거래건수는 1.5배에도 못 미쳤다. '극한의 거래절벽'이라는 평가를 받고 역대 최저 거래건수를 경신하고 있는 2019년 들어서도 한남더힐 대형 면적은 두 달 새 9건이나 거래됐고, 실거래가는 역대 최고가를 경신했다.
다만 이 단지에서 133가구가 있는 전용 59㎡ 소형 면적 중층은 작년 9억400만원이었던 공시가격이 올해 11억6800만원으로 뛰어 30% 가까이 상승했다. 작년 국토교통부 실거래가 시스템에 등재된 한남더힐 전체 실거래 99건 중 전용 59㎡ 소형 거래는 8건으로 10%가 채 안 됐다. 실거래의 절대다수를 차지하는 대형 면적은 공시가격이 제자리걸음을 하고, '마이너리티'에 속하는 소형 면적은 공시가격이 대폭 오른 것이다.

초고가 주택의 공시가격이 제자리걸음을 한 것은 한남더힐뿐만이 아니다. 강남구 삼성동 소재 '아이파크삼성'의 전용 269㎡ 공시가격도 2018년 49억6800만원에서 올해 50억4000만원으로 1.45% 상승하는 데 그쳤다. 전년에 10.8% 상승한 것보다도 오히려 훨씬 낮은 수준으로 공시가격이 오른 것이다. 전체 449가구 중 110가구를 차지해 가장 비중이 높고, 거래도 많이 되는 전용 145㎡도 공시가격이 작년보다 1.2% 오른 19억5200만원에 그쳤다. 결국 거래 자체는 눈에 튀지만 가구 숫자 자체가 절대적으로 적은 초고가 주택의 경우 규제 속에서도 일반 아파트 대비 거래가 비교적 활발했으면서도 공시가격은 적게 올랐다는 분석이다.
실제로 전년 대비 공시가격이 서울 전체 평균보다 많이 오른 아파트을 보면 호가와 시세만 뛰었을 뿐 실제 거래가 거의 이뤄지지 않아 '진짜 시세' 파악이 제대로 되지 않는 실거래 15억원 미만 사례가 많았다. 용산구 한강로1가 '용산파크자이' 전용 134㎡의 올해 공시가격은 10억1600만원으로 2018년 대비 22% 올랐는데, 작년 거래가 2건에 그쳤고 마지막 실거래가격은 작년 7월 14억9000만원이었다.
결국 정부는 1주택자의 종합부동산세 과세 대상이 되는 공시가격 9억원 초과 고가 주택 위주로 올렸다고 설명했지만 이 같은 고가 주택 중에서도 가격이 많이 오르지 않다가 지난 2년간 정부 규제로 폭등한 몇몇 곳 위주로 집중적으로 올라 난감한 상황이다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "지금 시장이 비정상적인 상황이다 보니 가격이 예상되지 않는데 공시가격 때문에 20~30% 오른 종합부동산세·재산세 고지서를 받으면 불만이 예상보다 클 수 있다"고 말했다.
[박인혜 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]