[CEO의 투자 한수] 공모 리츠 활성화…노후재테크 대안

올해는 국내 공모 리츠(REITs) 시장이 활성화될 전망이다. 리츠는 상장된 부동산 펀드로 임대수익을 배당으로 나눠준다. 일본과 미국 등은 공모 리츠 시장이 활발하지만 우리나라는 사모 리츠와 사모 부동산 펀드 중심으로 발전하다 보니 일반인을 대상으로 한 공모 리츠가 많지 않았다. 일반인이 리츠를 보유하고 싶으면 주로 해외 리츠를 활용해야 했다. 하지만 올해부터는 국내 공모 리츠도 적극 활용해 볼 만하다.
일본은 저성장기에 리츠 시장이 확대됐다. 부동산 가격이 오르지 않기 때문에 부동산을 보유해서 가격 상승을 노리는 것보다 부동산에서 나오는 임대수익을 받는 게 낫기 때문이다. 그뿐 아니라 개인이 상가를 사서 임대수익을 얻기 위해서는 불편한 점이 많다. 꽤 많은 돈이 필요할 뿐 아니라 임대 관리도 만만찮다. 리츠는 다양한 부동산의 임대수익을 소액으로 분산 매수할 수 있는 장점이 있다. 이를 활용하는 방법으로 크게 세 가지가 있다.
먼저 리츠의 배당금을 받아 노후 생활비에 충당하는 방법이 있다. 리츠 가격은 시장에서 시시각각 변하지만 배당금은 크게 변하지 않는다. 5% 정도의 배당수익률을 주는 리츠를 1억원 보유하면 연 500만원, 월 40만원 정도의 소득을 얻을 수 있다. 리츠는 1년에 두 번 배당하므로 배당금 지급일이 다른 6개의 리츠를 보유하면 매월 배당금을 받을 수 있다. 보통 월세를 '또박또박' 받는 상가를 선호하는데, 리츠도 배당일이 다른 리츠를 보유하면 매월 월세를 받을 수 있는 것이다.
배당을 재투자하면서 자산적립을 목표로 해도 된다. 만일 1억원 리츠를 보유하고 있고 배당금이 5% 나온다고 가정하면 6개월마다 250만원의 배당금을 받는다. 이 배당금을 리츠에 재투자하면 20년 후에 자산은 2.68배인 2억6800만원이 된다. 만일 2% 정기예금으로 20년 동안 복리투자하면 1.48배에 머무른다. 저성장 시기에는 부동산 가격이 정체될 수 있다. 자산가격 상승을 기다리며 무작정 보유하고 있는 것보다 배당을 받아 재투자하는 게 투자위험을 줄일 수 있다. 다만 이는 배당금을 가져 나가는(cash out) 전략보다는 리스크가 있다.

마지막으로 전술적으로 리츠 자산가격 변동을 이용해 자본차익을 얻는 방법이 있다. 리츠는 상장돼 있으므로 주식 종목과 형식적으로 동일하다. 그러다 보니 주식시장이 변동할 때 리츠 가격도 덩달아 과다하게 반응하는 경우가 있다. 이러한 과다한 변동을 활용할 수 있다. 주식시장이 좋지 않아 리츠 가격이 동반 하락할 때 보유 부동산 가치가 하락할 이유가 없다면 이때 샀다가 나중에 주식시장이 회복될 때 팔아도 된다. 만일 가격이 오르지 않으면 그냥 배당을 받으면 된다.
그 외에도 리츠가 보유하는 자산의 종류가 호텔, 리조트, 오피스, 쇼핑몰, 아파트, 병원, 요양원 등 다양하므로 이들 보유 부동산을 분석해 저평가되거나 고평가된 리츠를 매매할 수 있다. 부동산은 주식, 채권과 함께 자본시장의 중요한 자산군이므로 올해부터 본격화될 국내 공모 리츠를 활용하면 잘 분산된 포트폴리오를 만들 수 있다.
[김경록 미래에셋은퇴연구소장][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]