[부동산 알쏭달쏭] 9·13대책 풍선효과…인천 미분양 오명 벗나

수도권 내 여느 지역과 달리 침체의 골이 깊었던 인천 주택시장이 서서히 지기개를 펴고 있다. 지역주민에게도 관심을 받지 못하던 경제자유구역 개발이 안정화 단계에 들어선데다 최근 원도심권 재개발 사업도 활발히 추진되고 있다. 결정적으로 인천을 제외한 서울 및 수도권 인기지역이 규제지역으로 묶이면서 '풍선효과'까지 더해지는 모습이다.
인천 주택시장은 서울과 수도권 집값이 폭등한 지난 수년 동안 보합세를 유지하다 최근 상승세로 돌아섰다. KB부동산 월간주택가격동향 자료에 따르면 인천 아파트 매매가는 최근 3년간(2015년 11월 대비) 4.7% 상승했지만, 같은 기간 서울이 24.86%, 경기도가 7.74% 오른 것과 비교하면 미미한 수준이다.
하지만 최근 분위기가 달라졌다. 한국감정원이 발표한 11월 전국주택가격동향 조사를 보면 인천 집값은 0.3% 상승하며, 전월(0.15%)보다 2배 가량 상승폭이 커졌다. 서울이 0.20%를 기록하며 전월(0.51%)보다 오름폭이 절반 이하로 줄어든 것과 대조적인 모습이다.
인천의 반등은 송도·영종·청라 등 경제자유구역이 이끌었다는 데 이견이 없다. 금융위기 때 사업 추진이 지지부진하고 한 때 미분양의 무덤이라는 오명도 썼지만, 최근 몇 년간 송도(비즈니스 IT·BT), 영종(물류, 관광), 청라(업무·금융, 관광레저, 첨단산업)가 저마다의 개발 방향에 따라 사업이 원활히 진행되면서 인구가 늘고 주택시장도 안정세에 접어들었다.

송도·청라·영종 인구증가 추이 [자료 인천경자청]

실제 영종·청라·송도국제도시의 외국인직접투자(FDI)신고는 2003년 100만 달러에 불과하던 것이 작년 말 105억3400만 달러를 돌파했다. 같은 기간 인구도 2만5778명에서 28만1485명으로 무려 991.9%나 늘었다.
미분양도 크게 줄었다. 국토부의 미분양주택현황보고를 보면 10월 기준 인천 연수구(송도 포함)의 미분양주택은 단 한 건도 없다. 인천 서구(청라 포함)는 지난해 10월 128건에서 올해 10월에는 67건으로 절반가량 감소했다. 이 기간 미분양 적체가 심했던 영종도 역시 1404건에서 607건으로 절반 이상 줄었다.
◆ 출항한 원도심 개발 순항할까
인천시는 지난 3월 원도심 부흥 프로젝트를 내놓았다. 10월에는 '민선7기 시정운영계획' 중 '더불어 잘 사는 균형발전 방안'을 넣어 원도심 재창조 프로젝트에 본격 착수했다. 경제자유구역에 비해 발전속도가 더디고 쇠퇴한 원도심을 되살려 인천 경제적 기반을 보다 견고히 하겠다는 복안이다.
'더불어 잘 사는 균형 발전 방안'에 따르면 인천시는 2022년까지 원도심 활성화를 위해 총 63개 단위 사업을 추진키로 했다. 예산은 국비 5645억원, 시비 1조3281억원, 구비 3193억원, 민간투자 1조7103억원 등 총 3조9224억원에 달한다.

구도심 균형발전의 7대 핵심과제로 ▲개항장 문화시설을 활용한 문화재생 ▲수문통·승기천·굴포천 생태하천 복원 ▲경인고속도로 일반화 주변지역 도시재생 ▲구도심 정주 환경 조성을 위한 주거지 재생 ▲경제생태계 및 삶이 풍요로운 문화 도시 조성 ▲광역철도 및 도로망 구축을 통한 수도권 교통의 중심 도시 ▲해안가를 연결하는 해양친수공원 조성 등을 선정해 추진할 계획이다.
최근에는 인천 원도심 도시재생사업 중 핵심으로 꼽히는 미추홀뉴타운에서 첫 분양이 이뤄졌다. 미추홀뉴타운은 지난 2008년 재정비촉진지구로 선정됐지만, 경기 침체 등으로 사업진행에 차질을 보이다가 10년 만인 올해 주택공급이 시작됐다. 앞서 인천시는 미추홀뉴타운의 본격 개발을 토대로 구도심의 경쟁력을 확보하고, 지역발전의 발판으로 삼는다는 계획을 내놓은 바 있다.
◆ 규제 청정지역 인천, 반사효과 무시 못 해
정부의 강력한 부동산 정책에 따른 풍선효과도 톡톡히 보고 있다. 서울을 비롯해 수도권 인기지역이 대체로 규제의 영향권에 들어간데 비해 인천은 규제지역으로 선정된 곳이 단 한 곳도 없어서다. 대출과 전매 등이 규제지역에 비해 자유롭고 청약 문턱도 낮아 집값이 높은 서울의 대체 주거지로 부상하고 있다.
9·13대책 이후 10월부터 11월까지 인천에서 분양한 아파트 단지 9곳 중 5곳이 1순위에서 청약마감했다. 2개 단지가 2순위에서 최종 마감하고, 2개 단지만이 미달을 기록했다. 이는 대책 발표 전인 9월까지만 해도 10개 단지 중 3곳만 1순위에서 마감하는 데 그쳤다.
인천 주택시장에 대한 향후 전망도 대체적으로 긍정적이다. 특히 경제자유구역과 원도심 모두 외부 투자수요보다는 자족기능과 신구교체를 바탕으로 한 내부 실수요를 우선에 둔 시장이라는 점에서 높이 평가됐다. 아울러 서울 서부권과 인접하지만, 상대적으로 저렴한 집값과 지하철 7호선 연장, GTX B노선 등 대형 교통호재도 시장을 떠받치는 중요한 요인으로 꼽혔다.
[디지털뉴스국 조성신 기자]