준주거·상업지 주거 확대…여의도·상암 수혜 기대

국토교통부가 서울 도심 내 주택 공급을 확대하기 위해 준주거·상업지역 내 주거비율을 높이는 방안을 추진한다. 이 경우 새로 개발을 앞둔 준주거·상업지역 인근에서 집값 안정화 효과가 클 것으로 예상된다. 그동안 비주거시설 의무비율 때문에 사업 안정성이 담보되지 않아 시행을 망설였던 디벨로퍼들은 국토부 방침을 전해 듣고 향후 준주거·상업지역 개발에 적극 나설 채비를 하고 있다.
준주거·상업지역 내 주거비율 상향 조정 추진은 일자리가 몰려 있는 도심에 주택 공급이 이뤄진다는 측면에서 긍정적 평가가 많다. 이른바 '저녁이 있는 삶' 혹은 '워라밸'에 대한 선호가 강해지면서 '직주근접' 조건을 만족시키는 주택의 인기가 높아졌기 때문이다. 전문가들은 "과거 주택 공급이 서울 외곽 택지지구에서 주로 이뤄져 서울 집값에 큰 영향을 주지 못했지만 이번 정책안은 회사가 몰려 있는 서울 핵심 지역에 주택을 공급하기 때문에 실효성이 크다"고 분석했다.
특히 택지지구 개발이나 그린벨트 해제와 비교했을 때 주택이 공급되기까지 걸리는 기간이 짧기 때문에 당장 정책 효과를 낼 수 있는 방안으로 기대를 모은다. 그린벨트 해제는 주택이 공급되려면 적어도 6~7년이 걸리지만 현재 도심 내 비어 있는 땅에 주상복합을 짓는 것은 3~4년이면 충분하다.
현재 준주거·상업지역에서는 비주거시설이 대체로 20~30% 이상 들어가야 한다. 과거에는 오피스텔도 비주거시설로 인정됐지만 최근에는 주거시설로 분류되면서 시행사 고충이 커진 상황이다. 한 디벨로퍼는 "요즘 디벨로퍼들은 사업성보다 사업 안정성을 더 중시하는 분위기"라며 "준주거·상업지역 내 비주거시설 의무비율이 감소한다면 사업 안정성이 높은 주거시설을 더 넣을 수 있어 유리하다"고 말했다.
다만 준주거·상업지역 내 주거비율 확대를 통한 주택 공급 방안은 일시에 대규모 주택을 공급하는 데 한계가 있다는 단점이 있다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "현재 서울 도심에 비어 있는 땅은 거의 없다고 봐야 한다"며 "한정된 용지에서 산발적으로 이뤄지는 재개발을 통해 공급되는 주택량은 그리 많지 않을 것"이라고 내다봤다.

당장 수혜가 예상되는 사업장은 착공을 앞둔 나대지다. 일레븐건설이 시행사를 맡은 용산 유엔사 용지 개발과 서울 마포구 상암동에 위치한 '상암 DMC 랜드마크' 사업이 대표적이다. 업계 관계자는 "그동안 상암 DMC 랜드마크 사업에 많은 디벨로퍼가 관심을 가지면서도 선뜻 참여하지 못했던 것은 50%에 달하는 의무 비주거비율 때문이었다"며 "이 같은 족쇄가 풀린다면 향후 랜드마크 사업이 좀 더 탄력받을 가능성이 크다"고 말했다.
사업성 부족으로 시공사를 구하지 못해 난항을 겪던 도시환경정비구역도 긍정적 효과가 기대된다. 주상복합 등 주거시설이 속속 들어서고 있는 세운상가 도시환경정비사업도 탄력을 받을 전망이다. 용산역 인근 상업지역에서 재개발을 추진 중인 한 조합 관계자는 "주거시설 분양가가 3500만원이라면 비주거시설 분양가는 1500만원 수준밖에 안 된다"며 "만약 현재 30%인 비주거시설 의무비율이 완화된다면 사업 기간이 더 길어지더라도 정비계획 변경을 추진할 것"이라고 말했다.
3대 도심 중 하나로 대규모 재건축이 예정돼 있는 여의도에도 큰 호재다. 여의도에 있는 10여 개 재건축 단지는 모두 상업지역에 있거나 상업지역으로 용도 변경을 앞두고 있다. 주거시설 비율이 올라가면 조합 입장에서 사업 안정성이 높아지게 된다.
서울시에 따르면 여의도가 속해 있는 영등포구는 전체 면적 2435만㎡ 중 준주거·상업지역이 353만㎡로 준주거·상업지역 비율이 14.5%에 달한다. 명동이 속해 있는 중구(41.9%)에 이어 두 번째로 준주거·상업지역 비율이 높다.

관건은 비주거시설 의무비율 규제를 어느 정도 완화해 주느냐다. 박합수 KB국민은행 수석전문위원은 "비주거시설 의무비율 감소와 동시에 용적률 제한이 대폭 완화돼야 디벨로퍼 입장에서 사업 의욕이 크게 올라갈 것"이라고 말했다.
또 서울시가 어느 정도로 국토부 제안에 협조할지가 중요하다. 상업·준주거지역 내 비주거시설 의무비율은 조례로 규정하도록 돼 있어 지방자치단체 입장이 중요하다.
서울시 관계자는 "아직 주거용도 비율 상향 조정에 대해 구체적 논의가 이뤄지지 않았다"고 말했다.
[용환진 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]