[단독] 盧정부때도 양도세 중과후 집값 급등…정책 실패 반복?

◆ 집값 규제의 역설 ◆
서울을 비롯한 수도권 일부 지역 집값이 다시 들썩이자 정부가 투기 수요 차단을 위해 '투기지역'을 추가 지정할 수 있다고 알린 가운데 투기지역 지정 효과에 대한 논란이 커지고 있다. 학술적으로도 참여정부 시절 투기지역 지정 효과가 '매물' 씨만 말리고 가격을 되레 상승시킨 것으로 증명됐기 때문이다.
2014년 9월 나온 한국도시행정학회의 도시행정학보 제27집에 실린 '주택 투기지역 지정 및 해제 효과 분석'(김대원·유정석 공저) 논문에서 이를 입증했다. 참여정부 때 집값 잡기를 위해 가동한 투기지역 지정이 모든 규모별, 가격 분위별 분석 결과에서 주택가격이 상승하는 효과만 가져왔다는 것이다. 연구진은 2006년부터 주택 투기지역 지정 후 2008년 해제된 서울 서대문·강북·강서·관악구 등 11개구를 비롯한 경기·인천 등 총 20개 시·군·구 아파트 3.3㎡당 평균가격과 경기 가평·광주·양평·이천을 비롯한 대구 남구, 대전 동구 등 20개 시·군·구 비투기지역 평균가격 추이를 비교했다.
투기지역으로 선정되면 양도세 가산세율이 10% 추가 적용되고, 주택담보대출 건수가 가구당 1건으로 제한된다.
이 결과 조사대상 투기지역 아파트는 투기지역 지정 후 3년간 37.96% 상승했다. 반면 비투기지역 아파트값은 3년간 9.27% 상승하는 데 그쳤다. 투기지역과 비투기지역 구분 없이 전체 지역의 평균상승률은 27.27%였다.

투기지역 지정은 면적에 상관없이 가격상승 효과를 가져왔다. 투기지역 지정후 해당지역 내 63㎡ 이하 규모에서는 30.5%, 64~96㎡에서는 27.39%, 97~129㎡에서는 27.58%, 130~162㎡에서는 25.15%, 163㎡에서는 30.52%씩 가격상승 효과가 나타났다.
연구진은 "주택 투기지역 지정에도 불구하고 기대했던 주택가격 하락 효과가 나타났다고 보기 어려우며, 이는 양도세 강화로 인해 공급 동결 효과가 단기적으로 주택가격을 상승시키는 것으로 해석할 수 있다"고 말했다. 연구진은 "주택 투기지역 지정 및 해제가 의도와는 다른 방향으로 영향을 미치고 있는 것으로 보인다"며 "주택가격을 올리기 위해 해제할 경우에도 상승효과가 별로 나타나지 않았다"고 강조했다. 다만 연구진은 측정기간이 길어질수록 정책뿐 아니라 다양한 경제, 심리, 사회적 변수들이 주택가격에 영향을 미친다는 점에서 정책의 효과가 장기적으로 나타날 수 있다는 점은 연구 한계점으로 제시했다. 김학권 세중코리아 대표는 "정부가 투기지역을 지정하면 시장에선 되레 '돈 되는 곳'이라는 반대의 인식이 생겨난다"고 설명했다.
[이지용 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]