기회는 `해외 부동산`…글로벌 리츠 펀드에 관심을

최근 부동산 실물펀드 등 부동산 간접펀드에 대한 관심히 고조되고 있는 가운데 실물펀드 대비 수익성이 안정되고 만기 리스크 또한 낮은 리츠(REITs) 펀드에 관심을 가져볼 만 하다. 국내 리츠 시장의 경우 아직 걸음마 단계에 불과하지만 일본을 포함한 글로벌·아시아 리츠 시장은 부동산 간접투자에 있어 기회의 땅이 될 수 있다.
부동산 펀드는 실물 부동산에 투자해 그 임대수익, 매매차익 등을 투자자들에게 지급하는 상품이지만 리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 전문 관리업체가 부동산에 투자하고 그 수익을 투자자에게 배당으로 돌려주는 상품이다. 리츠 펀드는 거래소에 상장한 리츠 기업들에 투자하는 펀드로 배당과 추가적인 수익을 기대할 수 있고 자유롭게 환매도 가능하다.
한화자산운용의 대표 리츠 펀드인 '한화 재팬리츠펀드'는 일본 주식시장에 상장된 리츠 기업에 투자한다. 일본 내 핵심 상업지역인 도쿄 부동산이 주요 투자처다. 개별 섹터로는 오피스, 리테일, 산업재, 호텔, 레지덴셜 등이며 부동산 경기에 따라 비중을 조절하고 있다.
이 펀드의 운용역인 유나무 한화자산운용 솔루션사업본부 멀티에셋팀 매니저는 리츠 펀드의 특징으로 부동산 실물펀드와 달리 만기 해지가 없다는 점을 꼽는다. 유 매니저는 "부동산 실물펀드의 경우 부동산 1건 당 펀드 1사로 구성된 '일물일사' 형태의 방식으로 운영된다"면서 "이 때문에 만기가 정해져있고 만기 매각 시 부동산 경기가 꺾였을 경우 투자자들이 크게 손실을 입을 수 있다"고 설명했다. 반면 리츠의 경우 다수의 부동산을 담을 수 있으며 주식회사 형태로 운영되기 때문에 만기가 있는 실물 펀드 대비 영속이 가능하다는 장점이 있다. 또 증시에 상장했기 때문에 유동성이 풍부하고 시장에 탄력적으로 대응할 수 있다.

한화자산운용은 우선 일본과 아시아 지역에 주력하고 있다. 국내 리츠 시장의 경우 전체 상장 리츠가 5곳에 불과해 미미하지만 일본의 리츠 시장은 글로벌 리츠 시장에서 단일국가로는 미국에 이어 글로벌 시장점유율(M/S) 2위에 해당하는 리츠 선진국이다. 특히 한화 재팬리츠펀드가 높은 비중으로 투자하고 있는 도쿄 부동산 시장은 최근 오랜 부진에서 벗어나 공실률이 금융위기 이후 최저 수준으로 낮아지는 등 최대 호황을 기록하고 있다.
아시아 시장의 경우 일본을 비롯해 싱가포르, 호주, 홍콩 리츠에 주로 투자한다. 특히 한화 아시아리츠펀드는 한화자산운용의 전략펀드로서 향후 개화할 중국 리츠 시장을 겨냥하고 있다. 전체 2000조원 가량으로 추산되는 중국 리츠 시장이 열릴 경우 분명 기회가 올 것이라는 판단이다.
편입 기준은 시가총액, 상장기간, 일평균 거래금액을 고려해 펀더멘털이 우수하고 밸류에이션이 매력적인 리츠를 대상으로 투자한다. 또 레버리지비율이 높은 리츠는 배제하고, 접근성이 뛰어난 핵심 지역 위주의 리츠를 선별해 투자하고 있다.
수익률은 양호하다. 한화 재팬리츠펀드의 1년 수익률은 8.01%(S클래스 기준)를 기록했다. '한화 아시아리츠펀드'의 1년 수익률 역시 8.20%를 달성해 뛰어난 성과를 보이고 있다.
절대 수익률도 중요하지만 리츠 펀드의 강점은 위험조정 수익률에서도 확인할 수 있다. 한화자산운용에 따르면 포트폴리오 내 일부 리츠 자산 편입 할 경우 위험조정 수익률이 개선되는 것으로 나타났다. 과거 20년 자료를 보면 전체 포트폴리오에서 리츠 관련 자산을 20% 편입할 경우 샤프지수는 0.63을 기록해 10% 편입(0.58), 33.3% 편입(0.61)의 경우 보다 높은 수준을 나타냈다. 샤프지수가 높다는 것은 변동성이 크지 않으면서도 수익률이 높다는 의미다.
이는 리츠 펀드가 주식보다는 변동성이 낮고 채권보다는 수익성이 좋은 데 따른 것이다. 또 위험 국면에서 부동산 실물펀드 대비 투자자의 손실 제한할 수 있다. 포트폴리오 다변화 상품으로 제격이라는 설명이다.
유 매니저는 "리츠 펀드를 부동산 간접투자 상품으로만 볼 것이 아니라 포트폴리오 다변화 상품으로 봐야한다"면서 "개별 주식펀드처럼 유동성이 확보됐고 리츠의 특성 상 순익의 90%를 배당으로 지급하기 때문에 고배당 매력도 지니고 있어 주식투자를 활발하게 하면서도 포트폴리오의 변동성을 줄이고 싶은 투자자들이 관심을 둘 만 하다"고 강조했다.
[디지털뉴스국 김경택 기자]