[알쏭달쏭 부동산] 2기 신도시 아파트값 분양가比 3배 껑충…이유가

판교나 광교·동탄 등 2기 신도시 내 역세권 아파트가 각종 규제로 힘겹게 몸값을 유지하고 있는 신도시 내 비(非) 역세권 아파트와 달리 호황을 이어가고 있다. 서울 강남권을 비롯해 판교·분당 등 대규모 업무지역으로 출퇴근하는 수요층이 풍부하기 때문이다.
많은 유동인구도 침체에 강한 원인으로 작용한다. 역 주변에 백화점이나 대형마트, 아울렛, 멀티플렉스관 등 대규모 상업·문화시설이나 대형공원이 들어서는 이유도 이 때문이다. 파주 운정신도시를 잇는 경의중앙선 운정역 바로 옆에 조성된 '운정호수공원'이 좋은 예다.
판교신도시를 보면 이해가 쉽다. 판교신도시의 개발축은 동판교로 다소 기울어진 측면이 있다. 판교신도시 내 유일한 역사인 '판교역'도 동판교에 있다. 신분당선과 경강선 복선전철 환승역인 판교역 주변으로는 현대백화점, 아브뉴프랑 판교점 등 각종 생활편의시설과 화랑공원 및 낙생대공원, 판교테크노파크공원 등 휴게공간이 밀집해 있다
이에 비해 녹지율이 높은 서판교지역은 동판교 못지않은 쾌적한 주경환경을 자랑하지만, 상업·문화시설이 거의 없어 대형마트를 이용하려면 동판교까지 가야 하는 불편이 있다. 이런 차이는 동·서판교간 아파트 가격에 고스란히 반영돼 있다.
◆ 판교 역세권 아파트값 3배 껑충…광교도 2배 치솟아
21일 KB국민은행 부동산시세에 따르면 동판교인 백현동 아파트가격은 지난해 2분기 이후 현재(6월)까지 약 24.8% 올라 3.3㎡당 3481만원대에 시세가 형성된 상태다. 이에 비해 서판교 내 운중동 아파트가격은 같은 기간 6.9% 오르는데 머물렀다. 동판교에 위치한 P(2011년 입주) 아파트의 전용 97㎡ 시세는 15억1500만원대에 형성돼 있다. 이는 지난 2009년 분양 당시 같은 주택형의 분양가가 5억8790만원(기준층)보다 약 3배 가량 오른 가격이다.

동판교 및 서판교 역세권 아파트가격 변동 추이 [단위: 만원, 출처: KB국민은행]

광교신도시도 상황이 비슷하다. 이 지역에서 가장 비싼 아파트(3.3㎡당가 기준, 2719만원)는 신분당선 광교중앙역 바로 남단에 위치한 H아파트(2012년 입주)로, 이 아파트의 전용 84㎡는 현재 9억2000만원대에 거래되고 있다. 2009년 분양 당시 이 주택형의 분양가가 3억8700만원대(기준층)였던 점을 감안할 때 뜀폭이 약 2.4배에 이른다.
동탄2신도시에 개발 중인 SRT·GTX 동탄역세권 주변 아파트가격도 빠르게 오르고 있다. 동탄역을 걸어서 이용할 수 있는 S아파트 전용 84㎡는 지난 5월 7억9000만원(국토부 실거래가 공개시스템 참고)에 팔렸다. 이는 분양가(3억6800만원)보다 4억2000만원(2.1배) 오른 수준이다.
동탄역에서 SRT를 이용하면 수서역까지 빠르게 이동할 수 있다. 또한 오는 2021년 GTX까지 개통하면 강남 삼성역까지 20분대에 도달할 수 있을 전망이다. 지난 3월에는 국토부가 '인덕원~동탄 복선전철 건설사업 기본계획'을 고시했다. 인덕원(안양)·의왕·수원·용인·동탄으로 이어지는 이 노선은 총 37.1㎞로 신설될 예정(2026년 개통)이다.
◆ 위례신도시 분양시장 '맑음', 김포한강신도시 '흐림'
위례신도시에서 추진 중인 전철개발 사업 4곳 중 3곳은 개발이 불투명한 상태다. 현재 착공 계획이 확정된 사업은 '지하철 8호선 위례역' 뿐이다. 나머지 위례신사선·위례과천선·위례선 개발사업은 낮은 사업성 때문에 표류하고 있다.

그렇다고 향후 주택시장이 흐리지만은 않다는 게 업계의 중론이다. 위례신도시에는 아직 개발 가능한 부지(군부대 이전부지)가 약 3분의 1가량 남아 있기 때문이다. 남은 부지에서 순차적으로 주택공급이 이뤄지면 인구유입이 꾸준하게 이어지는 데다 정비사업이 진행 중인 거여·마천뉴타운이 인접해 교통여건 개선에 대한 압력이 더욱 거세질 것으로 예상된다.
이에 비해 김포한강신도시는 애초 올해 11월 개통 예정이었던 김포도시철도가 내년 6~7월로 연기되면서 주택시장에 적잖은 타격을 줄 전망이다.
김포시는 양촌면 한강차량기지에서 김포공항역 사이 23.67㎞ 구간의 경전철 운행을 위해 지난 2014년 3월부터 시작된 1조5086억원을 투입해 공사를 해왔다. 작년 6월부터 2량1편성의 경전철 시운전을 시작했으며, 지난해 12월 연간 종합시험운행기본계획을 국토부에 제출하는 등 23편성 규모의 전동차 46개를 모두 반입했다. 하지만 출입구 노반공사가 지연되면서 결국 개통 연기를 선언해야 하는 상황을 맞았다.
김포도시철도 개통 연기로 서울로의 출퇴근 여건이 열악한 가운데 적잖은 입주량도 시장 분위기에 악재로 작용할 예정이다. 리얼투데이에 따르면 작년에 1만70여 세대가 입주한 김포한강신도시에는 올해도 9337세대가 입주할 예정이다.
미분양도 증가 추세다. 올해 1월 374세대로 시작한 미분양 물량은 ▲2월 741세대 ▲3월 538세대 ▲4월 1436세대로 꾸준히 늘고 있다. 지난 4월 미분양 물량은 최근 2년래 최고치다.
[디지털뉴스국 조성신 기자]