초과이익 부담금 절감대책으로 등장한 `임대후분양`

서울 강남구 대치동 쌍용2차 아파트 재건축 사업 수주를 놓고 현대건설과 경합 중인 대우건설이 '임대 후 분양'이라는 파격 카드를 꺼내 들었다. 최근 반포현대아파트에 1억4000만원에 달하는 예상액이 통보되면서 재건축 부담금이 화두로 떠오르자 이를 회피하는 수단으로 조합 측에 제안한 것이다.
하지만 이 대책이 재건축 부담금을 얼마나 줄일 수 있을지에 대해선 의견이 엇갈려 앞으로의 추이가 주목된다.
25일 정비업계에 따르면 대우건설은 최근 제출한 대치 쌍용2차 아파트 시공사 선정 제안서에 '임대 후 분양' 방식을 쓰겠다고 명시했다. 대우건설은 이 제안서에서 "일반분양분을 모두 임대 후 분양으로 돌리면 재건축 부담금을 줄여 조합원 이익을 추가로 확보할 수 있다"고 주장했다. 대치 쌍용2차 아파트는 다음달 2일 시공사 선정을 앞두고 있다.
대우건설 주장의 요지는 이렇다. 재건축 부담금은 재건축이 끝난 뒤 가격(재건축 준공 인가 때 가격)에서 재건축 시작 전 가격(추진위원회 설립 인가 때 가격)과 개발비용을 뺀 '초과 이익'의 일정 비율을 거둬들이는 것이다.

이때 재건축 종료 후 주택가격은 조합원 분양분과 일반분양분, 임대아파트 가치를 합해서 계산하는데, 임대 후 분양을 쓰면 일반분양분 가치가 빠져 부담금이 내려갈 수 있다는 것이다. 대우건설 관계자는 "임대 후 분양을 하게 되면 재건축 부담금 기준이 되는 일반분양 가치가 아예 없는 데다 민간 임대주택을 조합원들이 소유하는 구조이기 때문에 재건축 종료 후 주택가격이 조합원 주택가격만으로 매겨질 것"이라며 "공시가격으로 매겨지는 조합원 주택가격은 대개 일반분양가의 60~70% 수준이기 때문에 부담금이 줄어들 여지가 있다"고 설명했다.
이 회사는 국토교통부로부터 '도시 및 주거환경정비법(도정법)' 제9조의 주택임대관리업자에 해당 사업장의 재건축조합도 포함된다는 유권해석을 받았다고 밝혔다. 이 법은 전체 가구 수에서 임대주택이 차지하는 비율이 20% 이상이고 임대기간이 8년 이상일 경우 기업형 임대주택을 공급할 수 있다고 정해 놓고 있다. 이렇게 되면 일반분양을 하지 않고 재건축을 진행할 수 있고, 임대 시행 8년 이후부터 임대주택을 후분양해서 이익을 조합원들이 나눠 가질 수 있는 셈이다.

대우건설의 제안에 조합 측은 일단 경계의 눈초리를 거두지 못하고 있다. 대치 쌍용2차 아파트의 한 조합원은 "일반분양분 전량을 임대로 돌리면 초과이익환수금이 대폭 줄어든다고 홍보하는데 대체적으로 믿지 못하는 분위기"라며 "이런 제안이 왜 시공사 선정을 앞둔 지금에서야 나오는지 혼란스럽고 실제 가능 여부에 대한 판단이 서지 않는다"고 말했다. 또 다른 조합원도 "국토부에 문의해보니 들어본 적도 없다는 반응을 보였다"며 "검증되지 않은 제안서를 제출해 시공사로 선정되면 책임은 오롯이 조합 측에서 지게 될 것으로 우려된다"고 말했다. 조합은 이런 분위기를 의식한 듯 이날 국토부에 직접 해당 사안에 대한 질의를 보내 유권해석을 요청했다. 국토부는 "질문 사항을 접수했다"며 "찬찬히 들여다봐야 할 것 같다"는 반응을 보였다.
매일경제신문사가 국토부와 한국감정원, 건설·감정 업계 등의 의견을 종합한 결과, '임대 후 분양'을 하면 일반분양분이 조합원 분양분으로 옮겨 계산될 것이라는 부분엔 의견이 모아졌다. 감정 업계 관계자는 "일반분양분이 없는 것은 맞기 때문에 이 부분을 조합원 분양분으로 판단하는 게 맞는 것 같다"고 말했다.
하지만 이 방법이 재건축 부담금을 줄이는 효과가 있을지에 대해선 의견이 엇갈린다. 일반분양 가격은 관리처분인가 후 선분양을 하면서 책정된다. 하지만 조합원 주택 분양가격은 분양 후 약 2~3년이 지난 준공 시점에 정해진다. 만일 시간이 지날수록 부동산 가격이 오르면 조합원 주택가격이 일반분양분을 역전시킬 위험이 생긴다는 뜻이다. 최근 정부가 공시가격과 실거래가 차이를 조금씩 줄이는 '현실화' 작업을 진행 중인 것도 문제다. 국토부 관계자는 "여러 상황을 고려하면 재건축 부담금 축소를 반드시 보장하는 방법으로 보긴 어렵다"고 설명했다.
정부는 강남 재건축 아파트값 안정뿐 아니라 서울 요지의 임대주택 공급에도 공을 들이고 있다. 조합원이 사업비를 더 부담하고 전체 단지의 20% 이상을 최소 8년 넘게 임대물량으로 공급한다면, 정부와 재건축 조합의 '윈윈'이 가능하다는 분석도 나온다.
다만 '임대 후 분양' 방식을 택할 경우 기본적으로 조합원의 사업비 부담이 일반 선분양보다 높아지는 것은 피할 수 없다. 재건축 사업이 준공하려면 건설사에 공사비를 납부해야 하는데 조합은 일반분양 수익이 없어 결국 조합원들이 내야 하는 돈은 늘어나는 것이다. 정부 관계자는 "대우건설 제안대로라면 건설사는 준공 전 돈을 받고 빠져나가고, 실제 부담금이 줄어드는지는 조합원이 책임을 지게 된다"며 "이런 문제는 고려할 필요가 있다"고 말했다.
[전범주 기자 / 손동우 기자 / 추동훈 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]