[알쏭달쏭 부동산] 분양권·입주권 차이 및 부과되는 세금절약 팁은?

# 경기도 안양시 호계주공아파트에 살고 있는 김모씨(주부, 48세)는 평촌신도시에 갖춰진 기반시설을 편리하게 이용할 수 있어 주거 만족도가 높지만, 단지 노후도가 심해 인근의 새 아파트로 이사를 계획 중이다. 하지만 2~3년 사이 1억원 이상 뛴 아파트 가격에 계획을 접을 수 밖에 없었다. 이후 멀리 내다보고 재건축이나 재개발구역 내 지분에 투자하라는 지인의 권유에 분양권과 입주권을 알아보고 있는데 비슷한 듯 달라 어디에 투자를 해야할지 갈피를 못잡고 있다.
◆ 입주권 VS 분양권 차이점은?
재건축 또는 재개발 주택은 조합이 설립되고 사업시행인가를 거쳐 관리처분계획의 인가를 받으면 그때부터 조합원 입주권으로 바뀐다. 관리처분계획이 인가되면 기존 주택이 철거되지 않았더라도 주택이 멸실 된 것으로 보기 때문이다. 이 때부터 조합원들에게 새로 지어질 공동주택에 입주할 수 있는 지위(권리)가 부여되는데 이것이 '입주권'이다.
시중에 거래되는 입주권에는 기존건물의 평가액과 납부 청산금, 웃돈(승계조합원의 경우)이 모두 포함돼 가격이 산정된다. 주택 매입을 위한 모든 비용을 지불해야 하기 때문에 초기비용부담이 상당하다. 하지만 입주권은 분양권에 비해 저렴한 가격(총 거래가액)으로 매입할 수 있으며 건설사가 제공하는 다양한 혜택(이주비 지급·발코니무료확장·시스템에어컨 무상제공 등)도 받아 볼 수 있어 선호하는 이들이 많다.
특히 서울이나 부산, 대구 등 주요지역 재건축단지의 경우 일반분양 당첨이 하늘에서 별 따기 만큼 어려워지면서 입주권을 찾는 수요가 많다.

재개발 및 재건축 사업 등으로 주택이 완공되면(사용검사필증 교부일 또는 임시사용일 기준) 입주권이 아닌 주택으로 분류된다.
재개발·재건축사업이나 지역주택조합 등으로 지어지는 공동주택은 조합원들에게 우선적으로 배당된다. 조합원분을 제외한 나머지 세대는 일반 분양해 각종 비용을 충당하고 조합원의 수익을 극대화할 수 있다. 이 때 일반분양으로 취득한 권리가 바로 '분양권'이다. 일반분양가는 조합원 분양가보다 10~20% 가량 높지만 초기투자금이 적고 취득세가 낮은 점이 매력적이다.
분양권은 입주권과 달리 분양가의 10%에 해당하는 계약금과 프리미엄(웃돈)만 있으면 거래가 가능하다. 분양권은 주택이 완공되어 잔금을 지불하거나 등기를 하면 주택으로 바뀐다.
◆ 입주권에 부과되는 세금은?
입주권은 세법상 주택 수에 포함된다. 입주권과 주택을 모두 보유한 자는 1가구 2주택·1가구 3주택으로 보고 양도세가 중과될 수 있다. 청약조정대상지역 내에서 기존 주택을 먼저 매도하면 양도세 중과 대상에 포함된다. 다만 입주권을 먼저 매도하면 중과세가 아닌 일반세율로 과세된다. 입주권은 향후 주택을 취득할 수 있는 권리로 주택이 아니기 때문이다. 여기서 투기수요를 억제하기 위해 입주권을 주택수에 포함시켜 기존 주택을 매도할 경우에는 중과세가 적용되니 주의해야 한다.
일정요건을 충족하면 입주권도 주택과 마찬가지로 양도세 비과세 혜택이 적용된다. 관리처분계획인가 시점에 해당 주택을 2년 이상 보유하고, 관리처분계획인가 시점에 1주택만을 보유하고 있다면 양도세가 부과되지 않는다.
8.2대책 발표 전에 취득한 주택은 2년 이상 보유 하면 비과세요건에 충족한다. 하지만 8.2대책 발표 이후 취득한 주택(2017년 8월 2일)은 2년 거주요건도 함께 충족해야 한다. 일시적 1가구2주택에 해당 해도 양도세 비과세혜택을 적용 받을 수 있다. 이 경우 종전의 주택을 취득한 날로부터 1년 이상 지난 시점에 입주권을 취득해야 하며 입주권을 취득한 날로부터 3년 이내 종전 주택을 매도해야 한다.
입주권의 양도세는 일반 주택과 큰 차이가 없다. 보유 기간이 1년 이내이면 40%, 1년 이상~2년 미만이면 양도차익에 따라 6~38% 양도세를 내야한다. 입주권의 양도세율 적용 보유기간 산정일은 관리처분계획인가일 이후 승계 취득일부터 양도일까지다. 다만 비과세 적용을 위한 보유기간에는 포함되지 않는다.
입주권의 취득세를 살펴보면 일반 주택에 비해 세율이 훨씬 높다. 입주권을 관리처분인가 전에 매입했다면 기존 주택을 매입한 것으로 취급한다. 이 경우 취득세는 1.1%가 부과된다. 엄연히 말하면 관리처분인가 전에 발생하는 권리는 입주권에 포함되지 않지만 편의상 함께 입주권이라 부른다. 관리처분인가 후에는 곧 이주 및 철거가 이뤄지게 된다. 주택이 사라지게 되므로 토지에 대해서만 취득세를 부과한다. 주택이 아닌 토지로 과세하므로 4.6%의 높은 세율이 부과된다.
입주권은 새 아파트가 준공될 때 청산금에 대해서도 취득세를 지불해야 한다. 재개발사업 원조합원 중 전용 85㎡이하의 주택을 받으면 취득세가 100% 면제된다. 전용 85㎡를 초과하면 3.16%의 세율이 적용된다. 승계조합원 중 85㎡이하의 주택을 받으면 2.96%, 85㎡이상은 3.16%의 세율이 부과된다.
재건축사업의 세율은 약간 다릅니다. 전용 85㎡이하는 2.96%, 85㎡초과 3.16%의 세율이 적용된다. 재건축은 원조합원 85㎡이하 취득세 면제규정이 없다. 재산세는 준공 전까지 토지분에 대해서 매수자가 부담해야 한다.
◆ 분양권에 부과되는 세금은?
분양권은 양도소득과세표준(액)에 따라 1년 미만 보유 시 50%, 2년 미만(주택은 1년 미만) 시 40%, 2년 이상(주택은 1년 이상) 시는 정해진 구간별 6~42%를 적용한다. 양도세율 적용 보유기간 산정일은 계약일부터 양도일까지다. 분양권은 주택수에 포함되지 않아 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 없다.
분양권은 입주 시점에 취득세를 한번만 납부하면 된다. 취득세는 주택의 경우 면적에 따라 1.1~3.5%의 세율이 적용된다. 분양권을 분양가에 프리미엄(웃돈)을 지불하고 매입했다면 과세표준은 분양가가 아니라 분양가에 프리미엄을 더한 금액이 된다. 재산세는 입주권과 달리 지불하지 않아도 된다.
◆ 입주권·분양권 세금절약 팁
재건축·재개발사업이 완료되고 새 아파트가 들어서게 되면 분양(입주)권이 주택으로 바뀌면서 부동산가치가 뛰는 게 일반적이다. 이 때 준공공임대주택으로 등록해 세법상 혜택을 활용하면 세금을 크게 절약할 수 있다. 재건축·재개발 아파트는 공사기간도 임대기간에 포함시켜 주기 때문이다.
관리처분인가 전 6개월부터 준공 후 6개월까지는 임대하지 않아도 임대기간에 포함된다. 다만 '도시 및 주거환경정비법'에 의한 재개발과 재건축 아파트만 해당된다. 따라서 도정법상 주거환경개선사업, 가로주택정비사업, 주거환경관리사업, 도시환경정비사업은 적용되지 않는다. 건축법에 따라 빌라 몇 채를 다시 재건축하는 일반적인 소규모 재건축에도 적용되지 않는다.
일반적으로 입주권은 분양권에 비해 거래가격이 저렴하고 다양한 혜택이 제공되지만 취득세가 높다는 단점이 있다. 이에 비해 분양권은 초기비용부담이 적고 취득세가 낮다. 단기 양도차익을 실현하려면 분양권보다 입주권이 유리한 이유다.
무엇보다 입주권과 분양권 모두 거래가액 및 세금에서 상당한 차이가 발생할 수 있기 때문에 각종 권리를 매입하기 전에 세무사나 공인중개사의 조언을 구하는 것이 좋다.
[디지털뉴스국 조성신 기자]