낙후 도심, 용적률·稅혜택 줘 민간개발 유도

■ 文정부 도시재생 뉴딜 로드맵
문재인 대통령의 대선 공약이자 현 정부 100대 국정 과제 중 하나인 '도시재생 뉴딜 사업' 벤치마킹 모델로 독일 팩토리 베를린이 꼽힌 것은 50조원을 퍼붓는 국책사업이 단순히 '개발' 사업으로 끝나선 안된다는 생각 때문이다.
이명박정부 시절 4대강 사업 등 일회성 토목사업은 수십조 원을 퍼부었지만 공사 기간 내 단순노동 일자리만 만들고 많은 후유증을 남겼다.
이번 도시재생 사업은 공장지대를 재생해 '스타트업 천국'으로 만든 독일 팩토리 베를린처럼 구도심을 개조하는 과정에 주민이 참여해 스스로 고용을 창출하는 동시에 지속 가능한 새로운 일자리를 만드는 것을 목표로 하고 있다.
국토교통부는 '도시재생 뉴딜 로드맵'을 발표하면서 5가지 추진 과제를 정했다. △노후 저층 주거지의 주거환경 정비 △구도심을 혁신거점으로 조성 △도시재생 경제조직 활성화 △주민 주도 도시재생 거버넌스 △상가 내몰림 현상 선제적 대응 등이다. 구도심에는 창업공간 등 혁신거점 공간을 만들고, 노후 주거지를 정비해 쾌적한 환경을 조성하는 '투 트랙' 전략을 제시한 셈이다.

이런 구도심 재생 모델이 최근 GM 공장 폐쇄 위기가 닥친 군산을 비롯해 조선사들의 연쇄 부도로 일자리가 감소해 시름에 잠긴 거제 등 지역에 적용되면, 지역경제 활성화에 적잖은 도움이 될 것으로 보인다. 실제 청년 스타트업을 중심으로 하는 지역 혁신거점 250곳을 조성하겠다는 계획과 대책 상당수가 이런 산업 쇠퇴 도시의 구도심 재생에 초점을 맞추고 있다.
로드맵에 따르면 연간 들어가는 10조원 가운데 재정은 2조원 규모다. 국비 8000억원, 지방비 5000억원, 각 부처의 재생 관련 사업비 7000억원 등이다. 주택도시기금을 통해서는 연간 4조9000억원이 투입된다. 한국토지주택공사(LH), 한국철도공사(코레일), 한국관광공사 등 공기업이 나머지 3조원을 보탠다.
그러나 지속 가능한 도시재생을 위해서는 민간 투자가 필수적이다.
정부는 리츠 등 민간 자본의 참여와 사업 인센티브 제공을 위해 용적·건폐율에서 세금까지 혜택을 제공하는 '도시재생 특별구역제도'를 도입하기로 했다. 김이탁 국토부 도시재생기획단장은 "지역 활력 거점 역할을 하는 혁신 공간을 조성하기 위해 공공성을 저해하지 않는 범위에서 특례를 집중적으로 풀어주겠다는 것"이라며 "시장·군수 등 지방자치단체장이 신청하면 도시재생특별위원회 심의 등을 거쳐 국토부 장관이 지정할 예정"이라고 설명했다.
특별구역으로 지정되면 도시 첨단산업단지 지정 의제, 입지규제최소구역·투자선도지구 지정, 활성화 계획 승인 전 사업 시행 허용 등 특례가 부여된다. 이 경우 취득세·재산세 감면과 개발부담금 완화, 건축물 용도·건폐율·용적률 완화, 건축 기준 완화 등을 선택적으로 적용할 수 있다. 김 단장은 "특례 남용 등 부작용을 방지하고 일자리 창출 효과를 극대화하기 위해 경제기반형, 중심시가지형에 한해 도시재생특위 심의를 거쳐 지정을 검토할 것"이라고 부연했다.
정부는 또 공공기관이나 주민이 제안한 사업이 도시재생과 연관된다면 주택도시기금을 저리로 융자해주는 등 혜택을 주는 도시재생사업 인정제도도 도입한다. 빈집, 빈 점포를 문화시설이나 공연장으로 활용하거나 노후 건축물을 복합개발해 창업공간을 조성하는 사업 등이 대상이다. 국토부는 제도 남용을 막기 위해 제안자가 사업비의 일부(30% 내외)를 부담할 수 있도록 규정할 방침이다.
도시재생이 성공하면 따라 오는 젠트리피케이션(둥지 내몰림) 현상을 막기 위한 조치도 마련했다.
젠트리피케이션이 예상되는 지역에 상생계획을 의무적으로 수립하도록 만들고, 공공임대상가를 100개 조성하는 것 등이 같은 차원에서 추진되는 대책들이다. 국토부는 상가임대차보호법 개정을 올해 안에 끝낸다는 계획도 세웠다. 법 개정이 끝나면 계약갱신청구권 행사 기간을 기존 5년에서 최대 10년으로 늘리고, 권리금 보호 대상에 전통시장의 임대차를 포함시키는 등 보호 범위가 확대된다.
민간 주도 소규모 정비사업의 사업성을 높여주기 위해 일반분양분 매입을 지원하는 '소규모 정비 임대리츠'도 올 하반기 설립할 예정이다. 국토부는 예고했던 대로 도시재생 권한을 지방자치단체로 옮기겠다는 방안도 발표했다. 현재는 중앙정부 주도로 도시재생 사업을 추진 중이지만 2020~2021년까지 사업자 선정권·사업관리 권한을 단계적으로 지자체에 위임한다는 것이다.
도시재생에 지역 주민들을 끌어들이는 프로그램도 마련했다. 전국에 도시재생대학 200개 이상을 조성하고, 도시재생지원센터를 300곳 만들어 주민에 대한 서비스를 강화할 예정이다. 주민이 집수리 등 빈집 리모델링 시범사업, 마을도서관 설립 등의 소규모 재생사업을 제안하면 '주민 참여 프로젝트팀'을 구성해 집중 컨설팅을 지원한다.
정부는 이런 도시재생 과정에서 일어나는 부동산 가격 급등 등을 예방하기 위해 해당 지역에 대한 투기과열지구나 토지거래허가구역 지정 등도 적극 검토할 예정이다.
[손동우 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]