재건축 매물품귀 풀릴까…장기보유자 매매가능

■ 8·2대책 예외조치 25일부터 시행
지난해 8·2 부동산 대책 발표 후 뚝 끊겼던 강남 재건축 거래가 이달 25일부터 적게나마 다시 이뤄질 전망이다.
강남 재건축을 실거주 목적으로 오래 보유한 조합원에 한해 조합원 지위 양도를 허용하도록 예외조항을 둔 '도시 및 주거환경 정비법' 개정안이 작년 9월 통과됐고, 이달 25일부터 시행되기 때문이다. 정부는 8·2 대책에서 서울 전역과 경기 과천시, 세종시를 투기과열지구로 지정해 이들 지역에 있는 조합설립인가 이후 단계 재건축 단지의 거래를 막은 바 있다.
이 법에서 명시하는 '장기보유'의 요건은 10년 이상 보유, 5년 이상 거주한 1가구 1주택이다. 이 때문에 거래가 막혔던 재건축 단지 중 실거주가 많았던 반포나 개포동 일대에서 25일 이후 매물이 나올 수 있을지 주목된다. 이 지역 재건축 단지는 초과이익환수제 적용도 피해 위험 요소가 상대적으로 적다.
법 개정안 통과는 강남구 개포동 일대를 지역구로 하는 전현희 더불어민주당 의원이 지역구 민원을 해결하는 차원에서 적극 발의해 이뤄졌다. 그러나 실제로는 반포가 득을 보는 상황이라는 것이 시장의 평가다. 개포주공1단지의 경우 '투기과열지구 내 주택재건축사업의 조합원자격취득에 관한 특례'에 따라 2003년 12월 31일 이전에 조합이 설립됐기 때문에 이 시기 이전에 취득한 조합원의 매물은 거래가 허용돼 현재도 거래가 이뤄지고 있다.

결국 재건축 거래가 금지됐다가 25일부터 장기보유자에 한해 거래가 풀리는 데 대한 적용단지 중 주요단지는 개포주공 4단지 정도다. 개포주공 중층(5·6·7단지)은 아직 조합 설립 전이라 거래가 가능하다. 그동안 찾아볼 수 없던 개포주공4단지 아파트 매물이 최근 일부 올라왔는데 '월말 이후 거래 가능'이라는 단서조항을 붙여놓은 게 꽤 된다. 25일부터 시행되는 개정안에 대비해 나온 '사전 매물' 성격인 것이다.
반포 일대 단지는 사업시행인가를 작년에 받은 곳이 많아 거래가 정지돼 있어 25일을 기다리는 중이다. 특히 반포 최대 재건축 단지인 반포주공1단지(1·2·4주구)와 신반포3차·경남아파트의 경우 사업시행인가를 작년 9월에 받은 상태라 4개월 가까이 거래가 이뤄지지 않고 있다.
그러나 이달 25일부터 10년 이상 장기보유자 매물 거래가 가능하다. 초소형 면적으로만 구성돼 있는 개포동 일대 저층 주공아파트와 달리 반포 일대 아파트의 경우 면적이 꽤 넓어 실거주 요건을 채운 장기보유자들이 상당하다. 반포주공1단지는 가장 작게는 전용 59㎡부터 전용 84~196㎡까지 있고, 신반포3차·경남도 제일 작은 면적이 전용 99㎡다.
인근 공인중개사 A씨는 "다주택자들은 양도세를 물면서까지 매물을 내놓으려 하지 않겠지만, 1주택으로 재건축을 딱 하나만 갖고 있는 분들은 고민을 좀 하는 것으로 안다"면서 "새집에 입주하려면 3년 이상이 걸리는데, 그 기간에 전셋집을 전전하며 기다리느니 가격이 많이 올랐을 때 팔자는 의견도 있다"고 말했다.

이 밖에도 1월 들어 다양한 새 정책들이 본격 시행돼 시장에 적용된다. 그동안 전매제한이 없어 '묻지마 청약'을 했던 오피스텔도 투기과열지구 및 조정대상지역에 한해 소유권 이전 등기 시까지 전매가 금지된다. 현장 청약만을 받아 밤을 새가며 청약자들을 줄 세웠던 관행도 줄어들 것으로 보인다. 올해부터 300실 이상 분양분에 대해선 아파트와 마찬가지로 금융결제원 '아파트투유' 사이트에서 온라인으로 청약을 받는 것이 의무화됐기 때문이다.
상가시장에도 변화가 예고된다. 그동안 연 임대료 상승률 제한폭이 9%였는데 이를 5%로 낮춰 임차인을 보호하겠다는 정책이 실행에 옮겨진다. 또 임대차 보호 대상의 기준인 '환산보증금액'도 서울의 경우 4억원에서 6억1000만원까지 높아져 법 수혜 대상자가 대폭 늘어날 전망이다. 이런 이유 때문에 임대차계약을 연장하지 않고 신규 계약을 맺는 건물주가 증가할 수 있다는 전망도 있다.
[박인혜 기자 / 손동우 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]