[2018 상가] 상가 투자자 감소 전망…"보수적으로 접근해야"

내년은 상가 분양시장 위축이 불가피할 전망이다. 상가분양의 경우 대출 비중이 높은 편이라 한층 강화된 대출요건에 자금줄이 막혀 시장이 받는 타격이 클 것으로 예상되기 때문이다.
수도권 택지지구 위주로 상가 분양이 활발히 진행된 올해는 꾸준한 수요로 시장의 명맥이 이어지는 모습을 보였다. 하지만 2018년 상가 분양을 염두에 둔 투자자라면 최대한의 보수적인 접근이 필요해 보인다.
◆ 올해 마곡, 미사, 동탄2 등에서 243개 상가 분양
올해는 전년 동기 대비 43% 가량 증가한 243개 상가가 공급됐다. 마곡, 미사, 동탄2, 다산신도시 등 새 아파트 입주가 진행 중인 수도권 택지지구 중심으로 상가 공급이 집중되며 물량이 증가했다. 권역별로는 수도권이 75%로 전년 동기 대비 11% 포인트 높아졌고 지방은 전체물량의 25%를 차지했다.
유형별로는 근린상가 비중이 전년동기 대비 74% 많은 92개가 분양물량으로 나와 가장 많았다. 그 외 유형별로는 단지내상가 75개, 복합형상가 58개, 테마상가 12개, 대형복합상가 6개 순으로 공급됐다.
올해 공급된 243개 상가의 총 점포 수는 1만4367개 점포로 가장 많았던 2015년(1만 3054개 점포)보다 10% 가량 많은 것으로 집계됐다. 상가 공급이 늘었던 동시에 점포 수 100개 이상의 대규모 상가가 38개 분양(전체의 16%)하며 점포 수 증가에 영향을 준 것으로 보여진다.
◆ 상가 3.3㎡당 평균분양가 2845만원…2015년 이후 가장 높아
올해 공급된 상가의 평균 분양가는 3.3㎡당 2845만원으로 최근 8년 중 가장 높았다. 상업용지 입찰경쟁과 낙찰가격이 높아지면서 상가 분양가도 동시에 높아졌다. 수도권 유망 택지지구 중심으로 상가 분양이 활발히 진행되며 평균 분양가 상승이 두드러진 것으로 분석된다. 권역별로는 수도권 3.3㎡당 3089만원, 지방 3.3㎡당 2134만원으로 집계됐다. 지방은 예년과 비슷했던 수준을 보였던 반면 마곡, 다산, 미사 등은 3.3㎡당 5000만원 수준에서 공급되며 수도권이 전년동기 대비 17% 상승했다.
LH 단지 내 상가는 41개 단지에서 총 270개 점포(특별공급 제외)가 공급되며 2016년(35개 단지, 224개 점포)보다는 물량이 소폭 증가했다. 6개 점포를 제외하고 모두 주인을 찾았다(최초 입찰 기준). 평균 낙찰가율은 175%로 평균 낙찰가격은 3.3㎡당 2605만원이다. 단지별 평균 낙찰가로는 하남미사 A20블록이 3.3㎡당 6575만원으로 가장 높았고 구리갈매B2(5148만원/3.3㎡), 시흥은계B-2블록(5063만원/3.3㎡) 순으로 낙찰가가 높았다.

◆ 투자 리스크 고려한다면 보수적으로 접근해야
정부가 '10.24가계부채종합대책'을 통해 부동산 임대업자의 상환능력을 심사할 때 임대업 이자상환비율(RTI, Rent To Interest)을 적용, 이제 임대업자가 대출을 받으려면 연간 임대소득이 대출이자보다 많아야 대출을 승인받을 수 있다.
대출 심사가 까다로워지고 투자수요의 자금 융통이 어려워지는 가운데 상가시장 위축이 예상되기 때문에 투자리스크를 고려하면 최대한 보수적으로 시장을 판단해야 할 것으로 보인다.
높아지는 분양가 역시 투자 시 경계해야 할 부분이다. 최근 수도권 유망 지역의 1층 상가도 공실을 면치 못하고 있어 수요마저 감소한다면 상가 시장의 분위기가 예상보다 더 위축될 가능성이 높다. 이 외에도 금리인상도 잠재된 리스크 중 하나로 꼽힌다.
김민영 부동산114 선임연구원은 "조만간 기준금리 상승에 따라 투자자들의 이자 부담 또한 높아진다는 것도 생각해 볼 부분"이라며 "실물경제와 맞닿아 있는 상가시장의 특성상 소비경제 회복세가 녹록지 않은 가운데 이미 상가를 매입한 투자자라면 더욱 고민이 깊을 것"이라고 내다봤다.
또한 "자금여력이 있는 수요자에게는 기회요인이 될 수 있다"며 "수요 감소로 상가분양 경쟁률이 낮아질 것으로 예상되기 때문"이라고 분석했다.
[디지털뉴스국 이미연 기자]