임대주택 방안, 예상대로 세제혜택·건보료 인하 포함됐지만…

예고된 대로 2019년부터 임대소득과세와 건보료 부과를 시행하되, 등록사업자에 대해서는 부담이 최소화되도록 인센티브를 확대하는 등의 내용을 담은 임대주택등록 활성화방안이 발표됐다. 장기임대주택 등록을 유도하기 위해 8년 장기임대 위주로 지원한다는 방침이다.
정부는 당정협의, 경제관계장관회의를 거쳐 13일 관계부처 합동으로 '임대주택등록 활성화방안'을 발표했다.
정부 발표에 따르면 향후 5년 동안 공적임대주택 85만 세대 공급과 함께 등록임대 100만세대 확충으로 2022년 임차가구의 45%에게 전월세상한제 혜택을 제공할 방침이다. 이를 위한 민간임대주택 등록촉진, 임차인 권리보호 강화 등의 세부사항도 함께 발표했다.

[자료제공 = 국토부]

우선 현재 지방세는 임대주택으로 등록한 공동주택·오피스텔에 대해 취득세·재산세를 면적과 임대기간에 따라 차등 감면해주고 있다. 내년 말 일몰 예정이지만 등록 임대주택에 대해서는 감면기한을 2021년까지 3년간 연장하고, 8년 이상 장기임대하는 소형주택과 다가구주택(전용 40㎡ 이하)에 한해 1세대만 임대하는 경우에도 재산세 감면 혜택을 부여할 방침이다.
임대소득 과세는 정상화하는 동시에 등록사업자 감면 대상은 확대한다. 현재 주택임대소득 연 2000만원 초과에 대해서는 종합과세, 2000만원 이하는 분리과세 대상이지만 내년까지 과세를 유예한다. 또한 예정대로 2019년부터는 2000만원 이하도 분리과세하되 필요경비율 차등화 및 감면대상을 기존 3세대에서 1세대 이상으로 확대해 등록사업자 부담을 완화할 예정이다.
양도소득세 감면도 확대된다. 준공공임대로 등록해 8년 이상 임대시에는 양도세 장기보유특별공제 비율을 50%에서 70%로 상향한다. 양도세 중과배제, 장기보유특별공제 및 종부세 합산배제 대상도 준공공임대로 등록, 8년 이상 임대하는 경우로 개선해 장기임대주택 공급 유도하는 방안은 내년 4월부터 시행된다.
임대소득 정상과세에 따라 건보료도 2019년 소득분부터 정상부과하되, 2020년말까지 등록한 연 2000만원 이하 분리과세 대상 사업자는 임대의무기간동안 건보료 인상분을 8년 임대시 80%, 4년 40%로 대폭 감면한다.

임대주택등록 활성화방안을 발표 중인 김현미 국토교통부 장관

임차인 권리보호 강화 방안도 함께 내놨다. 우선 전세금반환보증 활성화를 위해 임대인 동의절차를 즉각 폐지하고 가입대상 보증금 한도 상향(수도권 5억→7억원, 지방 4억→5억원)하며 저소득·신혼·다자녀가구 등 배려계층 보증료 할인을 30%→40%로 확대한다. 다른 담보물권자보다 우선 변제받을 수 있는 최우선 변제 소액보증금도 서울 3400만원, 그 외 지역별로 1700만~2700만원으로 상향한다.
이 외에 임대차시장 정보인프라 구축도 나선다. 국토부, 국세청, 행안부가 보유한 주택소유, 임대차계약 자료를 연계해 주택보유 및 임대사업 현황을 파악하는 DB 구축하고, 등록 임대사업자를 관리하는 임대등록시스템도 신규로 구축한다.
일단 임대사업자 등록 의사결정에 큰 걸림돌이 되어 왔던 건강보험료 인하와 세제 혜택 등으로 임대사업자 등록을 유도하겠다는 정부의 의도는 긍정적으로 평가된다.
그러나 임대주택 혜택들이 4년 임대는 제외된 채 준공공임대 8년 임대에만 집중됐다는 점에서 실효성이 크지 않을 것이라는 분석이 나왔다. 급변하는 시장에서 8년 이상을 보고 투자하는 것은 집주인 입장에서는 리스크가 커 임대사업자 등록 혜택을 기대했던 다주택자들의 실망이 클 수도 있다는 지적이다. 특히 수도권은 임대료가 상승폭이 크기 때문에 임대사업자 세제혜택이 장점으로 작용하기 어려울 것으로 보인다.
양지영 R&C연구소 소장은 "다주택자들은 임대사업자 등록을 선택하기보다 '똘똘한 한채'를 두고 다른 주택은 매도를 선택할 것"이라며 "양도세 중과 시행되는 내년 4월전까지 다주택자 매물이 쏟아지고, 시장 불확실성이 커지면서 매수자는 많지 않아 거래가 되지 않는 거래절벽 현상이 나타날 가능성도 커졌다"고 전망했다.
[디지털뉴스국 이미연 기자]