부동산 규제에 이자까지 시장 `한파`…상가·빌딩 수익 악화

◆ 기준금리 1.5%로 인상 / 아파트값에 영향 미칠까 ◆
무려 77개월 만에 기준금리가 올랐지만 당장 부동산시장에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 예상된다.
작년부터 '광풍'에 가까웠던 '내 집 마련' 열기에 편승해 무리하게 대출을 받아 집이나 수익형 부동산을 구입한 사람들은 울상을 짓겠지만 0.25%포인트 정도 기준금리 인상으로는 부동산시장에 미치는 영향이 미미할 것이라는 얘기다. 금리 인상으로 인한 부담보다는 조금 높아진 금리로 대출을 받아서라도 부동산을 매입하는 것이 수익 측면에서도 더 낫다는 게 시장 심리다.
실제로 강남·서초·송파 등을 지칭하는 '강남 3구' 아파트값 상승률을 보면 0.25%포인트 정도 금리 인상으로 부동산 수요를 꺾기는 어렵다는 것이 여실히 증명된다. 같은 날 발표된 한국감정원 자료를 보면 2017년 누적으로 강남구 집값은 4.85%, 송파구는 무려 7.48% 올랐다. 대출금리를 훨씬 상회한다. 서울 전체를 봐도 올 한 해만 4.07% 올랐다.
올해 10월 말 기준 주택담보대출 평균 금리는 3.32% 정도였다. 여기에서 0.5%포인트 오른다고 해도 여전히 부동산이 가져다주는 기대수익률이 높다. 최근 들어 부동산 규제 발표 전보다 더 오르고 있다는 점도 금리 인상이 부동산시장에 미치는 영향이 단기적으로 크지 않을 것이라는 데 힘을 보탠다.

한국감정원 조사를 보면 11월 27일 조사한 서울 지역 주간 아파트값은 0.29% 상승해 8·2 부동산 대책 직전(0.33%)에 근접하고 있다.
재건축 아파트가 많은 송파구는 이번주 1.02%나 올라 5년여 만에 처음으로 1%대 주간 오름 폭을 기록했을 정도. 송파구 신천동 장미아파트는 126㎡ 물건이 12월 중순까지 13억5000만원 선에 거래됐지만 30일 기준 호가 15억원짜리 매물이 딱 하나 나와 있는 상태다.
김덕례 주택산업연구원 박사는 "이번 기준금리 인상이 주택시장에 단기적으로 끼칠 영향은 '없다'고 해도 무방하다"면서 "금리가 부동산을 사고파는 사람들에게 영향을 끼치려면 최소 1%포인트 정도는 돼야 한다"고 말했다.
실제로 한국은행도 이번 금리 인상이 당장 부동산시장 가격 억제로 연결되진 않을 것이라는 데 무게를 뒀다.
이주열 한은 총재는 금리 인상 직후 기자간담회를 열어 부동산시장에 미치는 영향에 대해 "주택 가격은 차입비용에도 영향을 주지만 기본적으로 수요와 공급에 따라 결정된다. 정부에서 8월과 10월 주택 가격 안정대책을 내놨고, 신DTI(총부채상환비율)가 도입될 예정이기 때문에 모든 것을 감안해 부동산 가격이 어떻게 움직일지 눈여겨보겠다"고 밝혔다. 금리보다는 시장의 주택 수급과 정부 정책이 부동산 가격에 더 큰 영향을 줄 것이라는 의미로 해석된다.
한은 부총재보 출신인 서영경 고려대 초빙교수는 "중앙은행이 베이비스텝(0.25%포인트씩 기준금리를 움직이는 것)으로 금리를 올리기 때문에 이번 한번으로 부동산 시장에 영향을 주긴 어렵다"고 설명했다.
다만 오피스텔이나 상가, 빌딩 등 수익형 부동산은 아파트와 같은 주택시장보다는 이번 기준금리 인상의 영향이 클 것으로 예상된다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 "오피스텔이나 상가 같은 수익형 모델은 금리 영향이 주택보다 크다"면서 "이들 수익형 부동산의 임대수익률이 계속해서 하락하고 있는 상황에서 금리까지 올라버리면 거래가 둔화될 수밖에 없을 것"이라고 말했다.
예를 들어 임대사업자로 등록한 후 6억원짜리 오피스텔을 대출 4억2000만원과 자기자본 1억8000만원을 합쳐 매입해 보증금 3000만원에 월 250만원 정도 임대료를 받고 있는 사람은 대출금리가 0.5%포인트 오르면 연간 부담이 140만원, 1%포인트 오르면 2배인 280만원가량으로 커진다. 상가나 빌딩은 투자 금액과 대출 금액이 훨씬 더 큰 물건이 많아 보유 비용이 훨씬 커지게 된다. 이렇게 되면 매물을 던지는 사람이 많아지고 가격 하락으로 이어질 수 있다.
당장의 '베이비 스텝(0.25%포인트씩 금리를 인상하는 것)'식 인상보다 내년에 추가적으로 몇 번, 얼마나 기준금리가 더 오르느냐가 더 중요하다.
0.25%포인트로는 시장에 미치는 영향이 미미하지만 내년 한두 차례 더 금리가 올라 1년 내에 1%포인트대 상승이 이뤄지면 그때부터는 부동산 가격 폭락과 거래 정지 현상이 나타날 수 있다는 것이다.
은행들 움직임도 지켜봐야 할 중요 변수다. 11월 말 주택담보대출 평균 금리는 3.32% 정도였지만 이는 변동금리와 고정금리의 전체 평균으로, 최고 금리는 4%대까지 이미 올라가 있는 상황. 여기에 금리 인상에 대해 불안해하는 사람들이 고정금리로 돌아설 경우 금리는 5%에 육박할 수 있다는 관측이 나온다.
박합수 KB국민은행 도곡스타PB센터 수석부동산전문위원은 "시장금리가 선제적으로 높아진 상태에서 추가 대출금리 상승으로 연결된다면 신규 실수요자의 구매심리 위축과 기존 대출 수요자의 부담으로 작용할 수 있다"고 말했다.
[박인혜 기자 / 전범주 기자 / 김태성 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]