상가 투자자 "가뜩이나 힘든데…"

◆ 대출규제 강화 / 수익형 부동산 더 큰 충격 ◆
이번 여신심사 선진화 방안에서 임대업 이자 상환비율(RTI) 기준을 비주택 1.5배로 규정했다.
26일 신한은행의 시뮬레이션에 따르면 RTI 규제가 시작될 경우 수익형 부동산 임대사업 돈줄이 크게 조이는 것으로 나타났다. 매매가 10억원인 서울 상가(보증금 1억원, 연 임대 수입 3000만원)를 구입해 임대사업을 하려는 A씨 사례를 예로 들어보자. 유효담보가액은 6억5000만원이고, 연 대출이자율은 4%라고 하자.
RTI 규제를 적용하기 전에 A씨가 빌릴 수 있는 최대 대출액은 5억5000만원이다. 보통 유효담보가액에서 선순위 보증금 1억원을 뺀 금액만큼 은행이 대출해주기 때문이다. 하지만 RTI 규제가 적용되면 A씨가 빌릴 수 있는 최대 대출액은 5억원으로 감소한다. 대출금액이 5억원을 넘어가면 연 대출이자가 2000만원을 넘어서면서 RTI가 1.5 밑으로 내려가기 때문이다. RTI가 1.5 이상인 경우에도 만일 대출금액이 유효담보가액을 넘어선다면 이 초과 금액에 대해선 매년 10분의 1씩 분할 상환해야 한다.
가뜩이나 상가투자 수익률이 떨어지는 상황에서 이번 RTI 규제는 '엎친 데 덮친 격'이 될 전망이다. 한국감정원에 따르면 2016년 4분기 5.2%였던 전국 분양형 상가 연간 임대수익률은 올해 2분기 4.96%로 하락했고, 3분기에는 4.4%까지 낮아졌다. 게다가 정부와 여당이 추진 중인 상가임대차보호법 개정안이 통과되면 현재 상가 임대료 인상률 상한이 연 9%에서 5%로 낮아지고, 임차인의 계약 갱신 청구기간은 5년에서 10년으로 늘어난다.

이상혁 상가정보연구소 연구원은 "지금도 상황이 어려운데 RTI 규제까지 더해지면 투자자들의 가용자금이 크게 줄고 투자심리 위축으로 상가 거래가 위축될 가능성이 크다"고 말했다.
신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 "그동안 총부채상환비율(DTI) 등 온갖 규제가 적용됐던 주택과 달리 수익형 부동산에는 이렇다 할 규제가 없었다"며 "임대료가 안 나와도 입지가 좋아 대출을 끼고 투자하는 사례가 대부분이었는데 내년부터 RTI 규제가 시작되면 수익형 부동산 매매시장이 다소 냉각될 것"이라고 내다봤다.
[용환진 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]