`강남불패` 끝…강북이 더 올랐다

◆ 개발이 가른 서울 집값 / 매경, 서울 집값 10년 분석 ◆
최근 10년간 서울에서 강북권 낙후 재개발 지역이 강남권보다 집값 상승률이 더욱 높았던 것으로 나타났다. '집으로 돈 벌려면 무조건 강남으로 가야 한다'는 일반적 인식이 사실이 아닌 것으로 드러난 것이다. 낙후된 지역이 재개발되면 주거 가치뿐만 아니라 자산 가치가 함께 급상승한다는 사실도 확인됐다.
서울 집값 상승률이 높은 지역은 대부분 강북에 몰려 있었다. 3.3㎡당 455만원에서 1784만원으로 수직 상승한 용산구 청파동1가(292%)를 비롯해 마포구 아현동(171%), 서대문구 북아현동(144%), 성북구 보문동6가(126%), 중구 흥인동(106%), 중구 만리동1가(105%), 마포구 서교동(97%) 등이 상위권을 차지했다. 10일 매일경제가 부동산리서치 회사 부동산인포와 부동산114에 의뢰해 서울 25개 자치구 242개동의 2007년 10월 아파트 3.3㎡당 매매가격 평균과 2017년 10월 현재의 시세를 비교해 분석한 결과다.
서울 자치동 중에선 전체의 6.6%인 16개동이 현재 시세가 2007년 수준을 아직 회복하지 못했다. 이 중 6개동(37.5%)이 이른바 강남 3구(강남·서초·송파)에 속해 있다. 송파구 가락동(-22%), 강남구 도곡동(-5%) 등이다. 10년 전 대비 서울(18.5%)과 지방(34.5%) 집값이 모두 상승했다는 점을 고려하면 이례적인 현상이다. 전문가들은 서울 부동산 투자 판도가 바뀌고 있다고 해석했다. 강북권에서 높은 수익률이 나오면서 '부동산=강남'이란 공식이 깨지는 상황이다. 교통, 교육, 생활인프라 등이 충분히 개발된 강남권은 이제는 투자 수익을 겨냥하기보다 좀 더 높은 비용을 지불하더라도 우량한 주거 여건에서 생활하기 위해 선택하는 지역이 되고 있다는 의미다.
최막중 서울대 환경대학원 교수는 "강남은 도시개발 단계상 '성숙' 구간에 있어 집값 상승률은 오히려 높지 않을 수 있다"며 "투자보다는 인프라 등 안정된 주거 가치로 사람들을 끌어당기는 곳"이라고 분석했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "서초구 반포동이 53% 오른 것을 보면 강남권도 개발될 경우 파급력은 여전하다는 점을 보여준다"면서도 "투자로 '강남'이 무조건 1순위는 아닐 수 있다"고 설명했다. 집값 상승률 상위권에 있는 동 대부분이 낙후 주거지에서 새롭게 탈바꿈한 지역이라는 점에서 문재인 정부에서 추진하는 '도시재생 뉴딜'의 여파에 대한 우려도 나온다. 실제 청파동과 만리동은 '서울역 주변 재개발', 아현동과 북아현동은 '아현뉴타운', 서교동은 '홍대 개발'과 관련된 지역이다. 영등포구 영등포동5가(83%), 성동구 하왕십리동(65%), 강서구 마곡동(61%), 성동구 성수동1가(58%) 등 최근 낙후지 개발사업으로 화제가 됐던 곳도 높은 집값 상승률을 보였다.
물론 개발계획만 좇아 '묻지마 투자'를 하는 사례 등은 피해야 한다는 지적도 있었다. 용산 개발이 무산되면서 가격이 급락한 후 회복하지 못한 청암동(-27%) 한강로1가(-21%) 한강로3가(-19%) 등이 대표적이다. 심 교수는 "낙후 지역 재개발이 주거와 자산 가치를 모두 높이는 것은 분명하다"며 "개발 과정에서 철거민이나 무리한 투자 등 문제도 많지만 이를 원만하게 해결하고 개발을 지속하려는 노력이 필요하다"고 말했다.
[손동우 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]