투기수요 걷힌 강남권 재건축시장…`로또` 논란에 부활하나

가을 분양 성수기로 접어드는 9월, 강남권에서는 본격적인 재건축 대전이 펼쳐질 예정이다.
서울 분양열기의 진원지로 꼽히는 강남권은 8·2대책으로 투기지역 및 투기과열지구로 지정되며 기존 주택시장의 경우 다소 주춤한 모습을 보이고 있다. 하지만 분양시장 전망은 분분하다. 분양권 전매제한, 청약1순위 자격제한, 재건축 조합원 지위 양도 금지 등의 강력한 규제로 기존 평균 청약경쟁률보다 부진한 성적을 예상하는 의견이 있는 반면 당첨 기회가 높아진 실수요자들이 청약시장에 적극 뛰어들 것이란 의견도 적지 않다.
특히 최근 불거진 '로또' 논란이 청약률 제고에 영향을 줄지도 관심사다. 8·2대책 이후 강남권 첫 재건축 분양 사업장인 '신반포 센트럴자이'(신반포6차 재건축)가 정부 당국의 분양가 인하 압박으로 분양가를 인위적으로 인근 시세보다 낮춰 당첨만 되면 '4억원 로또'라는 별명이 붙은데 이어 분양을 앞둔 서울 개포동 '래미안강남포레스트'(개포시영 재건축)도 3.3㎡당 평균 분양가를 4160만원에 책정, 논란이 더욱 커졌다. 이는 전용 84㎡ 기준 주변 단지와 비교하면 2억원 정도 낮은 수준이다.
주택업계도 억대 시세차익 가능성이 높아지면서 단기 차익을 노리는 불법거래가 기승을 부릴 것으로 내다봤다. 강남권은 집값 하락 가능성이 낮아 합법 거래 전까지 시세가 떨어질 우려가 없기 때문이다. 개포동 S공인중개사 관계자는 "정부가 분양가 조절은 성공했지만 수요자가 몰리는 투기열기는 잡을 수 없을 것"이라며 "가계부채 종합대책이 나오기 전까지는 청약자들이 몰릴 것으로 본다"고 말했다.

내년부터 적용되는 재건축 초과이익환수제도 수요자간 경쟁에 불을 붙일 것으로 보인다.
하지만 무조건 긍정적으로만 봐선 안 된다는 얘기도 나온다. 시장 상황에 따라 이 가격이 일종의 천장 역할을 하면서 앞으로 나올 분양 단지를 넘어 기존 단지 가격까지 끌어내리는 '폭탄'이 될 수도 있다. 특히 개포지역은 2019년부터 2~3년간 입주 물량이 한꺼번에 몰리는 점이 부담 요인이다.
◆ 강남 4구·과천 등 강남권서 1만2000여 세대 공급
주택업계에 따르면 9~11월 강남 4구와 겅기도 과천에서 재건축 단지 7곳, 1만2278세대가 분양에 나설 예정이다.
강남 3구에서는 이달 삼성물산의 '래미안 강남 포레스트'(개포 시영 재건축, 지하 3층~지상 35층, 31개동 총 2296세대 중 208세대 분양)와 GS건설의 '신반포 센트럴자이'(신반포 6차)를 시작으로, 10월 롯데건설의 '청담삼익'(최고 32층, 9개동, 총 1230세대 중 157세대 분양) 재건축 분양이 이어진다. 서울 강동구에서는 10월 현대건설과 대림산업은 고덕주공 3단지를 재건축하는 '고덕 아르테온'(지하 3층~지상 35층, 31개동 총 4066세대 중 1397세대 분양)을 분양할 예정이다. 같은달 대우건설은 경기도 과천에서 '과천주공 7-1단지'와 11월 롯데건설과 SK건설 컨소시엄의 '과천주공 2단지'(총 2128세대 중 520세대 분양) 등 재건축 물량을 각각 선보인다.
이들 재건축 단지는 '8·2 대책'으로 고강도 규제를 받는다. 투기지역(강남·서초·송파·강동)과 투기과열지역(과천)에 포함되면서 LTV(주택담보인정비율), DTI(총부채상환비율)가 40%로 강화됐고, 특히 투기지역은 주택담보대출을 1건 이상 받고 있는 세대가 추가로 받을 경우에는 10%씩 더 줄어들게 된다.
그러나 평소 강남권 입성을 노렸던 실수요자에게는 좋은 기회가 될 수 있다. 투기지역 및 투기과열지구로 지정된 지역은 이미 시장에서 입지적 가치가 검증된 곳이라 안정성이 높은 데다 강남권 투기수요가 걷히면서 청약당첨 기회도 높아져서다.
한 주택업계 관계자는 "강남권은 학군과 교통, 생활편의시설 3박자를 고르게 갖춰 이전부터 강남권 재건축에 실수요자들의 관심이 높았다"면서도 "투자 목적이라면 분양권 전매가 가능하지 않은 점을 고려해 신중한 접근이 필요하다"고 말했다.
[디지털뉴스국 조성신 기자]