무주택자, 85㎡이하 청약 기회 노려라

8.2대책이 나온지 한 달이 다 돼 가자 주택 시장이 움직이기 시작했다. 한동안 매수자와 매도자가 팽팽하게 기싸움을 벌였지만 곳곳에서 매도호가를 낮춘 '절세 매물'이 등장하고 있는 것이다. 정부의 강경한 태도를 지켜본 다주택자들과 갭투자자들이 일부 주택 처분에 나서고 있는 것으로 풀이된다.
전문가들은 주택 보유수에 따라 다른 대응전략을 세워야 한다고 입을 모은다. 무주택자는 내집 마련의 호기가 다가오고 있고 다주택자는 정부의 투기수요 억제책이 지속될 것으로 전망되는만큼 '투자 포트폴리오 조정'이 필요하다는 의견이 많다.
우선 무주택자는 시장 상승세가 꺾였다고 해서 덩달아 움추려서는 안 된다고 조언한다. 무주택자들은 집값이 높을 때는 비싸서, 낮을 때는 더 떨어질 것 같아서 주택 구입을 미루는 성향이 있는데 그러다보면 '내집 마련'은 요원해지기 때문이다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "향후 수개월 간 집값은 급격하게 하락한 후 보합세가 이어지는 'L'자형을 띨 것"이라며 "집값이 한없이 내려가진 않을 것이기 때문에 충분히 집값이 내려갔다는 느낌이 들면 매수에 나서는 것이 좋다"고 조언했다.
부양가족이 많거나 오랫동안 무주택 상태를 유지해와서 청약 가점이 50점 이상인 수요자들은 투기과열지구 내 중소형 아파트 청약에 나서는 것이 유리하다. 투기과열지구 내 전용 85㎡ 이하 아파트 분양의 청약가점제 적용비율이 이르면 다음달부터 75%에서 100%로 조정되기 때문이다. 그만큼 청약가점이 높은 수요자의 당첨 확률이 올라가게 된다. 박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 "청약가점이 낮은 젊은 무주택자는 조정대상지역 또는 재건축 아파트에서 나오는 '절세매물'을 노릴 필요가 있다"고 말했다.

분양가상한제가 도입되면 분양가가 더 낮아질 가능성이 있기 때문에 청약 시기를 조금 늦추는 것도 방법이다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "추석 때 가족들과 상의한 뒤 매물을 내놓은 다주택자나 갭투자자가 적지 않을 것"이라며 "무주택자는 급하게 집을 사기보단 추석 이후에 분양가상한제 등 정부가 내놓는 정책에 맞춰 행동에 나서는 것이 좋다"고 말했다.
1주택자라면 굳이 지금 살고 있는 집을 팔고 전세를 구할 필요가 없다. 통계청에 따르면 2031년까지 국내 인구가 증가할 것으로 예상되기 때문에 인구감소지역이 아니라면 장기보유하는 편이 낫다는 것이다. 중장기적으로 전세가격이 오를 가능성이 높아 집값 하락을 막아줄 것으로 전문가들은 분석하고 있다. 부양가족이 많은 1주택자라면 청약통장을 85㎡초과 면적으로 분양 받을 수 있게끔 조정한 뒤 중대형 평형 청약에 나서는 것을 고려할 수 있다. 하지만 꼭 필요한 상황이 아니라면 중대형 평형은 가급적 피해야 한다는 의견이 많다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 "갈아타기 수요라면 정부의 규제 대상이 아니다"라며 "시세차익을 기대한다면 집값이 잘 안 오르는 전용 85㎡초과 아파트보다는 85㎡이하 중소형 아파트로 갈아타는 게 좋다"고 말했다.
이제 막 내집을 마련하거나 더 비싼 집으로 갈아타는 수요자의 경우 자금마련계획을 철저히 세우는 것이 필수적이다. 각종 금융규제로 분양 당첨 자체보다 주택구입에 필요한 자금마련 여부가 더 중요해졌기 때문이다.
가장 큰 고민을 안고 있는 유형은 다주택자이다. 박상언 대표는 "조정대상지역 내 본인이 거주할 집은 남겨놓고 비 조정대상지역에 있는 양도세 부담이 적은 주택부터 처분해야 한다"고 말했다. 고준석 센터장은 "연말 소득세법이 개정되면 다주택자가 무거운 양도세를 부담해야 하고 장기보유특별공제도 받을 수 없게 된다"며 "여러 채 갖고 있다면 처분을 고민해야 하고, 제 가격 받고 처분하기 어렵다면 주택임대사업자로 등록하는 것이 좋다"고 말했다.
고종완 원장은 "현재 강남 재건축 아파트 가격은 거품이 많이 끼어있어서 고점 대비 35~40% 가량 떨어질 가능성이 있다"며 "강북이나 경기도 아파트보다는 강남 재건축 아파트부터 매도하는 것이 좋을 것"이라고 조언했다. 다만 심교언 건국대 교수는 "장기간 자금이 묶일 수 없는 상황이라면 파는게 좋지만 그렇지 않다면 그대로 보유하는 것이 좋다"며 "가격 하방압력이 내년 상반기 쯤 끝날 것이고 그때부터 서울 집값은 다시 올라갈 것으로 본다"고 진단했다.
특히 주택을 처분하기로 결정한 다주택자의 경우 김현미 국토교통부 장관이 데드라인으로 제시한 내년 4월에 임박해서 주택 처분에 나서기 보다는 좀 더 서두르는 편이 유리하다는 지적이다. 박원갑 수석전문위원은 "적어도 내년 1월에는 매매계약을 체결해야 잔금 시기를 3월로 맞출 수 있다"며 "특히 전세 낀 집은 요즘 매매시장에서 갭투자가 위축되면서 인기가 줄어들었기 때문에 좀 더 가격을 낮춰 일찍 매도에 나서야 한다"고 조언했다. 이동현 KEB하나은행 부동산자문센터장도 "팔 수 있으면 일찍 파는 게 방법"이라며 "뒤늦게 매물을 내놨다가 기한 내 못 팔 경우 큰 피해를 입을 수 있다"고 지적했다.
[용환진 기자 / 이윤식 기자]