강남 주담대 있어도 일산아파트 대출 가능

■ 8·2 부동산대책 대출 Q&A
8·2 부동산시장 대책에 따라 서울, 과천, 세종 등 투기과열지구에 대한 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 기존 60%·50%에서 각각 40%로 강화된다. 투기 근절을 위한 대책이지만, 주택매매계약을 체결했거나 신규 분양 아파트에 당첨된 실수요자들의 자금조달계획에도 불확실성이 커졌다. 내 집 마련 목적의 실수요자를 중심으로 제기되는 궁금증을 일문일답 형태로 알아본다.
Q. 투기지역·투기과열지구는 당장 40%의 LTV·DTI가 적용되는가.
A. 강남 4구, 마포·용산·성동구 등 서울 11개 자치구와 세종특별자치시 등 투기지역인 투기과열지구는 그렇다. 반면 구로·금천·서대문·은평구 등 서울 14개 구와 과천시 등 투기지역은 아닌 투기과열지구는 8월 중순으로 예상되는 은행업감독규정 개정 이전까지는 이론적으로는 LTV에 한해 6·19 대책에 따른 60%의 규제 비율을 적용받을 수 있다. 금융당국이 은행들에 대책 시행일인 3일부터 강화된 LTV·DTI(각각 40%)를 적용해 달라고 주문했기 때문에 대부분 은행은 LTV 40%를 적용하기로 했다. 다만 일부 은행은 은행업감독규정 개정 직전까지 대출 상담 승인이 완료된 고객을 대상으로 LTV 60%를 적용해주기도 한다.
Q. 투기지역인 투기과열지구와 투기지역이 아닌 투기과열지구의 차이는.
A. 투기지역은 투기과열지구와 별도로 양도세 강화 규제를 받게 돼 있는데, 이번 8·2 대책은 양도세 강화를 청약조정대상 지역 전반으로 넓혔다. 투기지역이 투기지역이 아닌 투기과열지구와 구별되는 차이는 해당 지역 주택에 대한 담보대출 건수가 가구당 1건으로 제한된다는 점이다.

Q. 연말 서울 강남구에서 주택 구입을 계획하고 있다. 강화된 LTV 규제로 부친의 고양시 아파트 담보대출과 강남구 신규 구입 아파트 담보대출을 모두 받으려고 하는데, 투기지역 거주자는 불가능한가.
A. 투기지역 소재 주택에 대한 담보대출이 가구당 1건으로 제한된다는 뜻이다. 따라서 부친이 담보(고양시 아파트) 제공자가 되는 수요자 명의의 대출을 받고 강남구 아파트 구입용 대출을 추가로 받을 수 있다. 이 경우 첫 번째 주택담보대출인 고양시 아파트는 청약조정대상지역이라 각각 60%와 50%의 LTV·DTI가 적용되고 강남구 아파트는 투기지역 대출이면서 두 번째 주택담보대출이라 각각 30%의 LTV·DTI가 적용된다. 따라서 대출한도를 최대화하려면 고양시 아파트의 대출 비중을 높이는 게 유리하다. 강남구 아파트 대출을 위한 DTI 계산에 고양시 아파트 대출에 따른 연간 이자가 포함된다는 점에 유의해야 한다.
Q. 투기과열지구 소재 분양 아파트에 당첨돼 분양권을 갖고 있다. 향후 잔금대출 때 각각 40%의 LTV·DTI 규제를 받는가. 중도금대출은 분양가의 60%인데, 이번 규제로 중도금대출도 분양가의 40%밖에 못 받는 것인가.
A. 입주자모집공고가 8월 2일 이후 나온 분양 아파트부터 강화된 규제가 적용된다. 기존 분양권 보유자는 8·2 대책의 적용을 받지 않는다. 입주자모집공고가 6·19 대책 이후, 8·2 대책 이전에 나온 아파트 분양권 보유자는 60%의 LTV를, 6·19 대책 이전 분양아파트는 종전대로 70%의 LTV를 적용받는다. 다만 8월 2일 이후 분양권을 전매 방식으로 취득할 경우 8·2 대책에 따라 40%의 LTV를 적용받는다.
Q. 재개발 지역 입주권 보유자의 금융규제비율도 강화되나.
A. 원칙적으로 얘기하면 그렇다. 8·2 대책이 해당 아파트 입주 시점까지 유지된다고 가정할 경우 8·2 대책을 적용받는다. 입주자모집공고가 8월 2일 이후 뜰 것이기 때문이다. 이론적으로 얘기하면 그런데, 가령 북아현2·3구역이나 한남3·4·5구역 입주권 보유자들이 실제 입주하려면 상당한 시일이 소요된다. 그때까지 지금의 규제가 적용될지는 알 수 없다.
[정석우 기자 / 박윤예 기자 / 노승환 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]