양도세 올려 투기세력 돈 줄 죈다

정부가 집값 상승을 부추기는 장본인으로 다주택자를 지목하고 이들의 투기거래를 막기 위해 거래세 강화라는 초강수를 꺼내들었다. 하지만 서울 등 수요가 많은 지역에서 신축 아파트만으로 수요를 충당하기 어려운 상황에서 오히려 공급 축소 부작용을 야기할 우려가 제기된다.
8·2 부동산대책 중 '실수요 중심의 주택수요 관리 강화' 항목에는 양도소득세, 임대주택 등록 유도 등 다주택자를 겨냥한 대책들이 주로 담겼다.
가장 눈에 띄는 것은 다주택자 양도소득세 중과다. 2주택 이상(조합원 입주권도 주택 수에 합산) 다주택자가 조정대상지역 내에서 주택 양도시 적용되는 양도세율은 현재 양도차익에 따라 6~40%지만 앞으로 2주택자는 10%포인트, 3주택자 이상은 20%포인트의 가산세율이 붙는다. 3주택자 이상은 최대 양도차익의 60%까지 세금으로 낼 수 있다.
다만 △기준시가 1억원 이하 주택(정비구역 내 주택 제외) △장기임대주택 △상속일로부터 5년이 경과하지 않은 주택 △종업원에게 10년 이상 무상으로 제공한 주택 △결혼·합가한지 5년이 경과되지 않은 주택 △새 집을 산 후 3년 이내에 기존 주택을 파는 경우 등은 투기성이 없다고 판단해 양도세 중과세를 적용받지 않는다.

양도세 중과는 내년 4월 1일 이후 양도하는 주택부터 적용된다. 이용주 기획재정부 재산세제과장은 "다주택자 입장에서는 내년 4월 1일 이전에 주택을 매도할 유인이 생긴다"고 밝혔다.
하지만 이 같은 양도세 중과가 자칫 주택공급 축소로 연결될 수 있다. 양도세율이 주택경기나 정권 변화에 따라 수시로 바뀌는 만큼 대출이 많지 않은 다주택자라면 당장 집을 팔기보다는 상황이 바뀔때까지 '버티기'에 돌입할 수 있기 때문이다. 도곡동 A공인 관계자는 "인근 집주인들이 양도세 중과 얘기를 듣고는 '갖고 있으면 안 낼 세금'이라며 버티겠다는 분위기"라고 전했다.
결국 보유세는 건드리지 않은 채 거래세를 올리는 것 만으로는 자산 많은 다주택자에게 영향을 미치기 어렵다는 것이 전문가들 견해다. 하지만 보유세는 다주택자 뿐 아니라 1주택자에게도 영향을 미치기 때문에 정부 입장에서는 조심스러울 수 밖에 없다.
양도세 중과와 함께 다주택자는 장기보유특별공제 혜택도 축소된다. 장기보유특별공제란 3년 이상 보유한 부동산 등을 양도하는 경우 양도차익에서 공제액을 차감한 후 양도세를 산정하는 제도다. 2일 나란히 발표된 세법개정안에 따르면 기존 공제율은 7개 구간으로 나뉘어 최소 10%, 최대 30% 공제율이 적용됐는데 구간이 12개로 늘었고 하한선이 6%로 낮아졌다. 최대 공제율을 적용받으려면 기존에 10년을 보유해야 했으나 앞으로는 15년 이상 보유해야 한다.
1주택자에 대한 양도세 비과세 요건도 강화된다. 기존 1주택자는 2년간 보유하면 주택 매도시 양도세가 면제됐지만 앞으로 조정대상지역 내에서는 2년 실거주 요건이 추가된다. 비과세 주택 양도가액은 9억원 이하로 동일하다. 이 대책은 소액으로 전세 끼고 집을 사는 갭투자를 막기 위한 용도로 해석된다.
조정대상지역 내 분양권 전매시 부과되는 양도소득세도 기존에는 보유 기간에 따라 6~50%가 적용됐으나 앞으로는 일괄 50%가 적용된다. 다만 무주택자로서 연령, 전매사유 등 일정 요건을 충족하면 예외가 인정된다. 분양권 불법 전매시 적용되는 처벌규정도 기존 '3년 이하 징역 또는 3000만원 이하 벌금'에서 '3년 이하 징역 또는 1억원 이하 벌금'으로 강화된다. 관련된 주택법 개정안이 올해 4월 이미 발의된 상태다.
다주택자의 투기수요를 임대주택으로 돌리기 위해 민간임대주택 등록에 따른 인센티브도 강화한다. 등록 임대주택은 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 축소에서 제외되고 등록임대주택 건설시 주택도시기금을 활용해 저렴한 대출도 확대 공급할 방침이다. 또 민간임대주택 등록의 가장 큰 걸림돌이었던 임대사업자 등록에 따른 건강보험료 폭탄 문제도 정부 부처간 협의를 통해 해결할 방침이다. 정부는 임대주택 등록과 관련된 추가적인 인센티브를 마련해 내달 발표하는 '주거복지 로드맵'에서 공개할 방침이다.
민간임대주택이 늘면 정부 입장에서도 정확한 통계를 마련할 수 있고 임대소득을 양성화해 세수도 확보하니 일거양득이다. 다만 인센티브와 정부 독려에도 불구하고 민간임대주택 등록이 저조할 경우 정부는 일정 수 이상 주택을 보유한 다주택자에 한해 임대주택 등록을 의무화하는 방안도 검토중이다.
정부는 주택시장 질서 확립을 위해 특별사법경찰제도도 도입한다. 최근 주택시장이 과열되면서 국토부 및 관계부처, 지방자치단체 등으로 구성된 단속반이 현장을 돌며 불법행위를 점검하고 있지만 수사권이 없어 피의자 조사, 증거물 압수, 검찰 사건송치 등에 애로를 겪었다. 이들 공무원에게 특별사법경찰 직위를 부여해 불법행위 단속의 실효성을 강화한다는 방침이다.
[정순우 기자]