분당 뜨고, 동탄 지고…신도시 집값 명암

노후화 등이 지적되며 한동안 맥을 못추던 1기 신도시(경기 분당·일산·평촌·산본·중동) 아파트 시장이 요즘 다시 꿈틀거리고 있다. 6·19 부동산 대책 이후 서울을 중심으로 규제가 본격화하면서 외곽 지역을 찾는 수요가 늘어난 데다 집값이 저평가됐다는 인식이 퍼지고 있기 때문이다. 반면 2기 신도시(판교, 위례, 동탄, 광교, 김포한강, 파주운정)는 최근 급등에 대한 피로감과 입주 물량에 대한 부담 때문에 주춤한 모습이다.
16일 부동산114에 따르면 1기 신도시들은 6월 이후 매주 0.1~0.15%의 상승률을 꾸준히 기록하고 있다. 경기·인천 지역 전체 상승폭이 매주 0.03~0.04%에 그친 것과 비교하면 강한 상승세다.
1기 신도시 중에선 특히 분당신도시 상승세가 눈에 띈다. 지난달 분당 집값은 한 달 동안 0.81%나 올랐다. 분당신도시의 전월 대비 집값 상승폭은 5월까지만 해도 매달 0.01~0.1% 안팎에 불과했지만 6월 들어 급상승세가 나타났다.
일산(0.58%) 평촌(0.43%) 산본(0.14%) 중동(0.13%) 등 다른 1기 신도시도 지난달 강한 상승세를 기록했다.

상승세는 대부분 중소형 아파트가 이끌고 있다. 분당 정자동 한솔마을5단지 전용면적 74㎡는 시세가 최근 3년 동안 4억6000만원 안팎에 고정돼 있었다. 하지만 5월 말부터 시세가 껑충 뛰어 16일 기준 4억9000만원을 기록하고 있다. 한 달여 만에 7.5%가 뛴 셈이다. 분당 야탑동 매화마을3단지 전용 49㎡도 올해 초만 해도 가격이 3억2000만원 수준이었지만 5월부터 가격이 오르기 시작해 16일 기준 3억4250만원까지 상승했다. 일산 문촌16단지 전용 67㎡도 같은 기간 매매가가 4억원에서 4억3000만원까지 상승했다.
이들 지역의 상승세는 전세가율이 높아 갭투자 수요가 상당분 몰렸기 때문으로 보인다. 실제로 분당·일산 등지의 조성 초기에 지어진 아파트 전세가율은 75~80%에 달한다. 최근 서울 집값이 상승하면서 전세금과 매매가 차이가 벌어지자 저평가된 것으로 평가받는 분당으로 투자자들이 눈을 돌렸다는 뜻이다.
분당 정자동 A공인중개업소 관계자는 "서울에서 투자자들이 둘러본 뒤 분당 집값이 이렇게 쌌냐고 묻는 사례가 많다"며 "집값이 저평가됐다는 인식이 퍼지고 있다"고 설명했다.
여기에 일부 1기 신도시는 최대 약점으로 꼽히던 교통 문제가 점차 나아지는 모습이다. 동탄~분당~삼성~일산~파주를 잇는 GTX A 노선의 동탄~삼성 구간이 3월 착공에 들어갔다. 일산의 경우 4월에 80만㎡ 규모 일산테크노밸리 용지가 대화동 일대로 최종 결정되기도 했다.
반면 최근 몇 년 동안 급등했던 2기 신도시는 상승세가 꺾인 양상이다. 이들 지역은 6월 들어 집값 상승률이 약보합을 기록하고 있다. 실제로 화성 동탄신도시의 경우 작년 말 3.3㎡당 매매가격이 911만원이었으나 올해 900만원대가 무너져 7월 현재 882만원으로 내려왔다. 김포시도 작년 말 3.3㎡당 772만원에서 현재 761만원으로 떨어졌다.

2기 신도시 집값이 약세인 이유는 새 입주 아파트가 집중되며 물량 부담에 대한 걱정이 나오고 있어서다. 부동산114 조사에 따르면 올해 하반기 경기도 지역의 아파트 입주 물량은 총 9만4061가구로 올해 상반기(3만3056가구) 대비 3배 가까이 증가한다. 경기도 내에서도 특히 화성시에 입주 물량이 집중된다. 동탄2신도시를 중심으로 올해 하반기에만 1만4887가구가 입주한다. 상반기(8824가구)의 2배 수준이다. 상반기에 입주가 없던 파주시도 하반기에 4400여 가구가 집들이를 한다.
일부 분양단지 중에선 프리미엄이 없거나 분양가 이하로 떨어지는 '마이너스 프리미엄' 매물도 나오고 있다. 화성 동탄2신도시의 한 아파트는 입주가 올해 말로 임박하면서 중대형 일부 분양권에서 분양가보다 500만~1500만원 싼 매물이 나오고 있다. 동탄2 B중개업소 사장은 "분양 당시만 해도 웃돈을 기대하고 청약한 투자 수요가 많았는데 최근 새 아파트 입주가 몰리면서 초기에 형성됐던 프리미엄이 하락하고 있다"며 "그럼에도 거래가 잘 안 된다는 게 문제"라고 말했다.
김포신도시 C공인중개업소 대표도 "입지 여건이 좋은 곳은 분양권에 웃돈이 붙어 있지만 서울에서 멀고 접근성이 떨어지는 곳은 300만~500만원 안팎의 마이너스 프리미엄이 있다"고 전했다.
[손동우 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]