10명중 9명 실수요…투기 사라진 분양시장

지난 4월 분양시장에 나온 전남 목포 용해지구 '천년가 맘스카운티'는 평균 2.99대1이라는 '일반적인' 경쟁률을 기록했다. 하지만 막상 정당계약을 시작하자 분위기가 바뀌었다. 나흘 만에 완판된 것. 부동산업계 관계자는 "지방 중소도시 분양 단지는 소비자들의 관심이 높지 않은데 이 정도로 계약이 빨리 끝날 줄 몰랐다"고 말했다.
전국 분양시장이 투기 세력이 사라지고 실수요자 위주로 재편되고 있다.
12일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올 1분기 전국 민간아파트 초기분양률은 88.2%를 기록했다. 전 분기(85.8%)보다는 2.4%포인트 높아졌고, 작년 같은 기간(78.6%)보다는 9.6%포인트 상승했다. 청약 열기가 뜨거웠던 지난해 2분기 초기분양률은 70.5%였다.
초기분양률이란 분양 개시일 이후 3~6개월 사이의 실제 계약률을 뜻한다. 올 1분기에 청약 당첨자 10명 중 9명은 3~6개월 안에 매매계약을 실제로 체결했다는 의미다. 민간아파트 초기분양률은 주택도시보증공사의 분양보증이 발급된 주택 사업 중 상가·오피스텔·도시형 생활주택을 제외한 일반 아파트 분양을 집계한다. 지역별로는 △서울 99.9% △경기 86.9% △인천 71.2% △지방 5개 광역시 및 세종시 97.7% △기타 지방 82.9% 등이었다. 서울 지역 초기분양률은 작년부터 계속 탄탄한 흐름을 보이고 있다. 지난해 1분기에 95.7%를 기록한 후 99.9%(2016년 2분기), 100%(2016년 3분기), 96.4%(2016년 4분기), 99.9%로 매우 높은 수치를 기록 중이다. 특히 11·3 부동산 대책에서 강남 4구(강남·서초·송파·강동)는 입주까지, 그 밖의 자치구는 1년6개월간 분양권을 팔 수 없도록 요건이 강화됐음에도 분양률은 오히려 올라갔다.

과천·성남·하남·고양·화성 동탄2 등 청약조정지역이 속한 경기도도 초기분양률이 작년 2분기 67.8%로 바닥을 찍은 후 올해 1분기 86.9%까지 올라왔다. 세종시는 작년 1분기 이후 분양률이 99% 아래로 떨어지지 않고 있다. 부산은 작년 1분기 88.5%에서 올 1분기 95.9%로 올라왔다. 지난해 기타 지방(5개 광역시 및 세종시 제외)의 초기분양률은 △1분기 76.6% △2분기 66.8% △3분기 55.7% 등으로 고전했으나 작년 4분기(73.8%)부터 회복세로 돌아 지난 1분기 80% 선을 회복했다.
지난해 1분기 초기분양률이 46.1%였던 대구는 1분기 100%를 기록했다. 광주 역시 전년 동기 대비 40.8%포인트 상승한 87.1%의 초기분양률을 보였다. 경남 지역 역시 같은 기간 75.4%에서 95.2%까지 분양률이 올라왔다.
반면 초기분양률이 위험 구간인 70% 아래에 머무르는 지역도 있었다. 충남은 평균분양률 21.4%로 전년 동기 대비 34.1%포인트 하락해 전국 시도 중 최저를 기록했다. 경북도 18.8%포인트 떨어진 59.7%였다. 함영진 센터장은 "충남이나 경북은 공급과잉 우려가 나오는 지역이라 수요자들이 아직 불안한 시선을 보내는 것으로 해석된다"고 밝혔다.
업계에서는 초기분양률을 청약 경쟁률과 함께 아파트 분양 성공 여부를 가늠하는 중요한 지표로 본다. 대개 분양 개시 이후 6개월이 넘어가면 수요자 관심이 줄면서 미계약분이 팔리는 속도가 급격히 떨어져 악성 미분양으로 전락할 수 있다.

최근 초기분양률 추세는 분양시장이 실수요자 위주로 재편되는 신호로 해석된다. 분양시장이 활성화되기 시작하던 2015년에는 전국 초기분양률이 80%대 이상을 기록했다. 하지만 단타 시세 차익을 노린 투기수요가 증가하면서 초기분양률은 점차 떨어졌다. 하지만 정부의 '11·3 대책'이 시행된 작년 4분기 초기분양률이 85.8%까지 급증하면서 회복세로 돌아섰다. 청약조건을 까다롭게 만들자 실수요자만 시장에 들어왔기 때문이다.
손상준 도우IND 대표는 "청약에 당첨되면 계약을 할 사람들은 1~3개월 안에 대부분 움직이는 만큼 작년 4분기부터 '11·3 대책'의 영향이 조금씩 나타났다"며 "특히 지방은 불안 신호가 나오는 만큼 꼭 계약할 사람들만 시장에 뛰어든 것 같다"고 해석했다.
[손동우 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]