올 입주 19% 급감…서울은 여전히 `집 부족`

■ 사상최고치에 오른 서울 집값
올 들어서도 서울 아파트 값은 최고가를 달리고 있다. 서울시내 25개 자치구별 아파트 매매가격 변화에서 주목할 만한 점은 기존에 교육4구로 통하면서 강세를 보이던 '강남·서초·송파·양천'의 구도가 무너지고 현재로서는 '강남·서초·마포·성동'이 강세를 보이고 있다는 점이다.
서울 아파트 값은 2009년 말 최고가격(1839만원)을 기록한 후 2013년 말 1622만원까지 떨어졌으나 다시 반등에 성공해 2016년 말 1916만원으로 전 고점을 넘어섰다. 이후 올 들어서는 매월 최고치를 경신하는 강세장이 이어지고 있다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 "부동산 시장에 가장 큰 영향을 미치는 건 전반적인 경제여건"이라며 "올 들어 경기가 예상 밖 호조세를 보이며 연말 이후 주춤했던 부동산 매수 심리가 개선되고 있다"고 분석했다.
특히 서울의 경우 택지개발과 보금자리주택 등 대규모 아파트 공급이 사실상 끊긴 상태다. 신규 아파트 공급루트가 재건축·재개발 등 정비사업에 국한돼 있다. 윤지해 부동산114 리서치센터 책임연구원은 "서울은 아파트 공급은 기존 조합원에게 돌아가는 물량이 약 60∼70%에 달한다"며 "조합원 입주물량 외에 일반분양 공급은 과거보다 급감해 공급 부족 상황이 지속되고 있다"고 전망했다.

실제 서울 올해 입주물량은 2만6331가구로 최근 10년간 연평균 입주물량인 3만2364가구보다 19% 감소했다. 내년 입주 예정분도 3만3999가구로 역대 최대였던 2008년(5만5647가구)보다 크게 적다. 박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "동탄·김포 등에서 입주물량이 걱정되고 있지만 서울과는 다른 시장"이라며 "판교·위례 등 2기 신도시 공급이 끝나가고 보금자리주택도 마무리되는 중이라 서울 지역 공급 부족은 계속될 것으로 보인다"고 설명했다.
통계청에 따르면 2015년 기준 서울의 주택보급률(주택 수를 가구 수로 나눈 수치)은 96%로 전국(102.3%)에서 가장 낮다.
수요 측면에서도 서울은 안정적 흐름을 이어갈 것이란 전망이 우세하다. 1~2인 가구 증가와 외국인 거주민 유입 등으로 수요가 추가될 가능성이 높기 때문이다. 통계청이 최근 발표한 '장래가구추계'에 따르면 우리나라 1인 가구 비중은 2015년 27.2%(518만가구)에서 2035년 34.6%(763만5000가구)로 늘어날 전망이다. 같은 기간 인구가 약 5100만명에서 5300만명으로 200만명 증가하는데 245만가구가 더 느는 셈이다.

박합수 위원은 "1~2인 가구는 핵가족화가 빠르게 진행되는 대도시에서 더 많이 늘어날 것"이라며 "인구 감소를 많이 걱정하는데, 농촌이나 외곽 지역과 달리 서울은 수요 측면에서도 크게 꺾이지 않을 것"이라고 내다봤다.
다만 자치구별 매매가격 상승세는 엇갈리고 있다. 서울 25개 구 중 매매가격이 최고점을 기록한 곳은 19곳이다. 가장 대표적인 지역은 강남(3608만원), 서초(3320만원), 마포(1938만원), 성동(1937만원), 종로(1906만원), 광진(1885만원), 영등포(1741만원) 등의 순이다. 반면 현재 송파(2491만원), 용산(2513만원), 양천(2034만원), 강동(1865만원) 등 6곳은 지역별로 2006~2009년에 기록했던 최고 가격을 아직 회복하지 못하고 있다.
이처럼 지역별로 명암이 갈리는 이유는 주택 시장의 트렌드 변화가 지역별 거주 수요에 영향을 미쳤기 때문이다. 주거 선호도가 교육에서 직주근접으로 다소 분산되는 것이 첫 번째 원인이다. 과거 교육4구로 통하며 승승장구하다가 버블세븐 지역에도 들어간 송파와 양천이 종전 최고가격을 회복하지 못한 이유다.
서울 아파트 매매가격의 경우 2006년 말에 비해 10.44%가 올랐다. 이보다 상승폭이 큰 상위 지역은 서대문(36.73%), 종로(32.04%), 금천(27.20%), 동대문(24.33%), 마포(23%), 성동(23.80%) 순이다. 모두 도심 업무지와 가까운 교통 입지를 갖춘 데다 최근 대규모 재건축·재개발 사업이 활발한 지역이다.
[손동우 기자 / 김인오 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]