조합원입주권 or 일반분양, 내게 맞는 주택구입 방법은?

정비사업구역에서 새 아파트를 구입하는 방법은 조합원입주권 매입과 청약통장을 사용해 일반분양을 받는 방법이 있다. 일반적으로 조합원 분양가격은 일반분양가보다 저렴해 조합원입주권을 구입하는 것이 유리하다고 알려졌지만 시장 상황에 따라 바뀔 수도 있다는 부분에 유의해야 한다.
우선 조합원입주권이란 재건축·재개발 사업장이 관리처분인가를 받으면 조합원들이 받는 새로 짓는 아파트에 입주할 권리를 말한다.
조합원입주권 투자는 사업 초기에 저렴하게 구입해 일반분양가보다 낮은 분양가 산정에서 발생한 시세차익을 노린 것이다.
그러나 조합원입주권은 조합원 자격을 그대로 이어받기 때문에 사업 진행과정에서 발생하는 모든 사업비를 부담해야하는 '추가분담금 리스크가 발생한다. 또한 예상치 못한 비상대책위원회가 만들어져 소송을 당하는 경우도 있어 그 결과 사업지연에 의한 건축비 상승으로 공사 비용과 기간이 늘어나는 일도 발생한다.

양도세 관련 이슈도 생길 수 있다. 조합원입주권은 기존 주택이 철거된 상황이어도 양도소득세를 산정할 때는 주택 수로 간주한다. 비과세 조건을 갖춘 1주택자가 조합원입주권을 구입할 경우 2주택자가 되기 때문에 기존 주택 처분시 비과세 혜택을 받지 못하게 된다.
조합원입주권 외에는 일반분양을 받거나 분양권을 구입하는 방법이 있다. 조합원 물량 리스크 없이 안전하게 구입할 수 있는 동시에 청약경쟁률이 높아 당첨이 어렵다는 것이 단점이다. 최근에는 조합원분양가와 일반분양가 격차가 줄고 있는데다가, 조합원 분양신청을 하지않고 현금청산을 받는 조합원 수만큼 일반분양 물량이 늘어나고 있다.
부동산114 관계자는 "기존에는 조합원 위주로 로열층을 배치했지만 최근에는 일반분양물량에도 로열층 동·호수를 배치하는 등의 변화도 생겼다"며 "일반분양 계약자는 예상치 못한 조합소송과 늘어난 사업운영비를 부담하지 않아도 된다는 점이 안정적"이라고 설명했다.
[디지털뉴스국 이미연 기자]