다주택자, 상호금융 주택대출 분할상환해야

오는 13일부터 담보대출을 낀 주택을 두 채 이상 보유한 다주택자들이 상호금융회사나 새마을금고에서 주택담보대출을 추가로 받으면 대출 만기 내에 원금 전액을 분할상환해야 한다.
금융당국이 상호금융권에서 주택 대출을 받는 다주택자에 대한 분할상환 의무화 강도를 은행 수준으로 높이는 상호금융권 맞춤형 여신심사 가이드라인을 도입하기 때문이다. 집단대출 중 입주 시점에 받는 상호금융 잔금대출도 은행·보험권처럼 원금 전액을 나눠 갚아야 한다.
5일 금융위원회와 금융감독원 신협 농협 수협 산림조합 새마을금고는 이 같은 내용의 '맞춤형 여신심사 가이드라인'을 발표했다. 가이드라인은 지난해 말 현재 3583곳의 상호금융권(새마을금고 포함) 조합·금고 중 자산 1000억원 이상인 1658곳을 대상으로 13일 먼저 시행된다. 6월 1일부터는 자산 1000억원 미만인 1925곳에도 확대 시행된다.
이에 따라 상호금융권에서 주택구입 용도로 만기 3년 이상의 신규 주택담보대출을 받은 차주는 앞으로 매년 원금의 30분의 1을 상환해야 한다.

대출 만기는 5년이지만 30년 만기 은행 주택담보대출을 가정해 원금상환액을 산정하는 셈이다. 만기 3년 미만 대출은 예외다. 만기 5년의 대출금 1억2000만원을 받으면 이달 12일까지는 이자만 내는 거치식 상환 방식을 선택할 수 있다. 하지만 13일 이후 대출분부터는 매년 400만원(1억2000만원÷30년)씩, 5년간 2000만원의 원금을 갚는 부분분할상환이 의무화된다. 보유하고 있는 아파트를 담보로 주택 대출을 받으면서 집값의 60% 초과(LTV 60% 초과) 금액을 대출받는 경우도 마찬가지다.
다주택자 일부는 은행·보험권 수준의 강도 높은 '완전분할상환'을 적용받는다. 2건 이상의 주택담보대출을 보유한 상태에서 세 번째 주택담보대출을 1억2000만원(만기 5년 가정) 빌릴 경우 5년간 1억2000만원 전액을 나눠 갚아야 한다. 연간 원금상환액은 2400만원으로 부분분할상환(400만원)의 6배에 달한다.
상호금융권 여신심사 가이드라인은 일반적인 신규 주택구입자 대상 규제(부분분할상환)보다 신규 주택 구입자가 아니면서 보유 주택 담보대출을 통한 세 번째 주택담보대출 신청자에 대한 분할상환 의무(완전분할상환)를 강화했다. 은행·보험권 여신심사 가이드라인의 경우 신규 주택 구입자와 보유 주택을 담보로 한 세 번째 주택담보대출자 등의 분할상환 의무가 동일하다.
집단대출 중 잔금대출도 완전분할상환이 의무화된다. 다만 만기 3년 미만인 모든 주택담보대출, 집단대출 중 중도금 대출과 이주비 대출은 예외다. 상호금융 여신심사 가이드라인과 관련해 가장 궁금해하는 사안을 질의응답식으로 정리했다.
- 3월 12일까지 상호금융권 주택담보대출을 받으면 이자만 내는 거치식 대출이 가능한가.
▷ 가능하다. 대출 실행일 기준 3월 13일부터 분할상환이 의무화된다. 또 자산이 1000억원 미만인 신협 농협 수협 산림조합 새마을금고 지점·금고에서는 5월 31일까지 거치식 대출을 받을 수 있다.
- 13일 이후 주택담보대출비율(LTV) 60% 미만 수준으로 자산 1000억원 이상 새마을금고 지점에서 주택 구입용 주택 대출을 받으려고 한다. 거치식 대출이 가능한가.
▷ 안 된다. 주택 구입용 주택담보대출은 LTV 수준과 무관하게 매년 원금의 30분의 1을 상환하는 부분분할상환 의무화 대상이다. 이미 자신 명의로 소유하고 있는 주택을 담보로 대출을 받으면 원칙적으로 거치식 상환이 가능하지만 LTV 60% 초과 고부담 대출은 신규 주택 구입자처럼 분할상환이 의무화된다.
- 근로소득이나 사업소득을 증빙할 수 없어 전년 신용카드 사용액을 통한 신고소득으로 2000만원을 대출받으려고 한다. 분할상환 의무화 대상인가.
▷ 주택 구입용이고 만기 3년 이상이면 분할상환 의무화 대상이다. 주택 구입용이 아니라 전세금 반환이나 생활자금 마련을 목적으로 기존 주택을 담보로 대출을 받는다면 분할상환을 하지 않아도 된다.
- 집 두 채를 소유하고 있는데 최근 한 채를 더 상속받았다. 상속 주택을 담보로 상호금융권에서 주택담보대출 2억원을 받으려 하는데 완전분할상환을 해야 하나.
▷ 아니다. 은행처럼 완전분할상환 대상은 정확히 표현하면 '담보물건이 해당 건 포함 3건 이상인 경우'다. 새로운 주택담보대출을 통해 주택담보대출이 모두 3건 이상 되는 대출자가 대상이다. 이미 두 채의 집을 갖고 있더라도 두 채 중 한 채라도 주택담보대출이 없으면 완전분할상환 대상은 아니다. 다만 세 번째 대출이 신규 주택 구입용이라면 주택 수와 무관하게 부분분할상환(매년 원금의 30분의 1 상환) 대상이다.
- 3월 말께 분양 아파트 입주 예정인데 단위 농협 지점에서 잔금 대출을 받으려 한다. 분할상환 의무화 대상인가.
▷ 아니다. 은행과 보험, 상호금융권 등에 모두 적용되는 집단대출 중 잔금대출 분할상환 의무화는 2017년 1월 1일 이후 입주자 모집공고분부터 적용된다. 내년 말이나 후년 초 이후 입주하는 아파트부터 대상이 된다. 해당 아파트는 이미 2015년 초 입주자 모집공고가 났을 테니 대상이 아니다. 해당 지점에서 허용하는 범위에서 거치식 상환이 가능하다.
[정석우 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]