잠실5단지, 초과이익환수제 피할 수 있을까

잠실주공5단지가 서울시 지침을 수용하기로 하면서 시장 관심은 재건축 진행 작업이 얼마나 속도를 낼지에 쏠리고 있다. 전문가들은 우선 잠실역 주변 4개동을 50층으로 올리는 문제가 빠른 시간에 해결돼야 탄력이 더 붙을 수 있을 것으로 전망했다.
27일 송파구청과 잠실주공5단지 재건축조합에 따르면 조합은 이날 서울시 도시계획위원회(도계위)의 지적사항을 대부분 수용한 새 정비계획안을 송파구청에 제출했다. 새 계획안에 따르면 시가 최고 50층 재건축 허용을 시사한 잠실역 사거리 근처에는 50층 높이 4개동을 짓고, 나머지 3종 일반주거지역에는 모두 35층 이하로 짓는다. 또 도계위의 지적 사항을 받아들여 소형 임대아파트 300여 가구를 추가했다.
이로써 잠실주공5단지 재건축은 지난 도계위 전체회의에서 나온 다수의 지적 사항이 해소됐다. 마지막 최대 쟁점은 잠실역 근처 4개동을 50층 규모 주상복합으로 짓기 위한 조건이다. 서울시와 도시계획위원회는 50층 재건축을 위해서는 잠실역세권 주상복합에 걸맞은 시설을 갖춰야 한다는 입장이다.
잠실을 '광역중심' 지역으로 지정했을 당시 서울시가 명시한 국제회의·관광(MICE) 산업 시설이나 문화 공간을 단지 내 포함하는지가 남은 과제라는 것이다. 서울시는 일반 주거지역이 아닌 '광역중심' 지역에 대해서는 용지 용도를 준주거로 종상향해 50층을 허용할 수 있다는 입장을 공개적으로 밝힌 바 있다.

정복문 잠실주공5단지 조합장은 "준주거지역 건물구성은 도계위 이후 건축심의 과정에서 정할 문제라서 당장 구체안을 내놓긴 어렵다"면서도 "MICE 시설 등에 대해서 충분히 검토하고 있다"고 밝혔다. 서울시와 조합이 극적 조율에 성공할 가능성을 배제할 수 없는 이유다.
관심은 잠실주공5단지가 내년 부활할 가능성이 높은 재건축 초과이익환수제를 피할 수 있을지로 넘어가고 있다. 평균적인 재건축 진행속도를 적용해보면 잠실주공5단지가 관리처분계획을 신청하려면 적어도 내년 4월은 돼야 한다. 재건축 초과이익환수제가 내년에 부활할 경우 재건축을 추진 중인 단지가 제도 적용을 피하려면 올해 말까지 관리처분계획을 신청해야 한다.
아파트 재건축 사업은 정비구역 지정부터 △추진위원회 승인 △조합설립 인가 △사업시행 인가(용적률 심의-건축심의-인가신청) △관리처분계획 인가(시공자 선정-조합원 분양 신청-관리처분총회) △준공 및 입주 △청산 및 조합 해산 등 절차를 거친다. 잠실주공5단지는 현재 용적률 심의 단계다.
송파구청이 서울시로 변경된 계획안을 제출하면 도계위는 현장소위를 열어 잠실주공5단지를 직접 방문하고 변경안에 대한 심사에 나선다. 소위원회 일정에 따라 유동적이지만 변경안은 이르면 4월 5일 열릴 시 도계위 전체회의에 상정될 수 있다. 여기서 용적률 심의가 통과하면 건축심의와 사업시행인가 신청을 거쳐 실제 인가를 받기까지 또 최소 3개월은 걸린다.
이후 관리처분계획을 신청하려면 △시공자 선정 △조합원 분양 신청 △관리처분총회 단계를 거쳐야 한다. 일반적으로 10~12개월이 걸리는 구간이다. 우선 시공자 선정 과정에 약 6개월이 소요된다. 첫 3개월은 조합이 최소 적용해야 할 공사 자재 내역을 결정하는 입찰 자료를 작성하고 이 같은 입찰 자료를 통해 입찰 공고 등을 내는 데 걸리는 시간이다. 다음으로 현장설명회를 연 후, 실제 총회에서 시공자를 선정하는 데 3개월이 걸린다. 조합원 분양 신청을 거쳐 관리처분인가 서류를 해당 구청에 내는 데도 4~6개월이 필요하다.
부동산 업계 관계자는 "관리처분인가 신청까지 가려면 물리적으로 빠듯한 시간인 만큼 잠실5단지가 초과이익환수제를 피하려면 주민들의 합의속도가 굉장히 중요하다"고 말했다.
[손동우 기자 / 김강래 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]