분양권 따라잡는 입주권…새 아파트 찾는 실수요자 관심

보통 정규 청약으로 일반공급된 분양권보다 저렴한 편인 재건축·재개발 조합원 입주권 가격이 분양권과 비슷하거나 심지어 더 비싸지는 사례가 나타나고 있다. 최근 서울 재건축시장에 실수요자들이 많이 뛰어들고 있는데 층·향 등 자리가 좋은 물건이 많지 않아 투자자들 눈길이 입주권까지 뻗어가는 것으로 풀이된다.
22일 매일경제신문이 국토교통부 실거래가 홈페이지에 올라온 분양권·입주권 가격을 분석한 결과, 분양권과 입주권 가격이 비슷하게 형성된 아파트 단지가 상당수였다. 분석은 정확성을 높이기 위해 해당 아파트 단지의 입주권이 거래된 같은 달에 매매된 분양권과 비교해 이뤄졌다.
강남구 개포동 '래미안 블레스티지' 전용 59㎡ 입주권은 작년 10월 9억4409만~10억4573만원에 거래됐다. 같은 기간 분양권 가격이 10억4400만~10억8900만원에서 형성됐음을 감안하면 거의 비슷했던 셈이다. 전용 99㎡와 113㎡ 가격 추이도 비슷하다. 심지어 비슷한 층의 분양권과 입주권 가격이 뒤집힌 사례도 나왔다. 지난해 10월 거래된 블레스티지 113㎡ 7층 분양권 가격이 16억3560만원인데 8층 입주권 가격이 17억864만원을 기록해 7304만원 비쌌다.
다른 지역에서도 비슷하다. 동작구 흑석동 '아크로리버하임' 전용 84㎡ 입주권은 올해 1월 8억620만~8억9800만원에서 거래됐다. 같은 시기 팔린 분양권 값은 7억원 후반~8억원 중반에서 형성됐다. 서대문구 남가좌동 'DMC 2차 아이파크'에서도 같은 면적에 비슷한 층수인데 입주권 가격이 분양권보다 높았다.103㎡ 입주권은 6억2620만원(12층), 분양권은 6억1980만원(16층)이었다.

'입주권'이란 재개발·재건축 단지 조합원이 새 아파트에 입주할 수 있는 권리다. 재건축으로 늘어난 가구는 청약을 통해 일반에 공급되는데 이때 분양받은 사람이 갖는 것이 '분양권'이다.
정비사업 조합은 조합원에게 이익을 주고 사업성을 높이려고 보통 일반분양가격을 조합원 분양가격보다 높게 책정한다. 공급가격 자체가 높다 보니 대개 시세도 분양권이 입주권보다 비싸다. 하지만 최근 이와 어긋나는 현상이 나타났다. 새 아파트 시장이 실수요자 위주로 개편되며 층·향·동 호수가 좋은 입주권 몸값이 높아진 것으로 풀이된다.
재건축 단지는 일반분양 전 조합원들부터 좋은 동·층을 가져간다. 개포동 A공인 관계자는 "최근 개포동 재건축에 대한 관심이 늘며 분양권뿐 아니라 입주권 관심도 높아졌다"며 "조합원들도 급매로 팔기보다 높은 가격에 입주권을 내놓는다"고 밝혔다.
전문가들은 입주권 매매 시 분양권보다 초기 투자비용이 높고 추가분담금 우려도 있음을 명심하라고 지적한다. 분양권은 분양가의 10%에 해당하는 계약금과 프리미엄(웃돈)만 있으면 거래가 가능하다. 그러나 입주권은 '재건축 전 주택의 권리가액(집값)'과 프리미엄을 합한 금액을 전부 내야 한다. 입주하기 전 등기하지 않는 분양권과 달리 입주권은 매매할 때마다 등기를 해야 한다. 취득세율도 입주권이 4.6%로 분양권(소유권 등기 이전 시 1.1~3.5%)보다 높다.
박합수 KB국민은행 수석전문위원은 "정비사업 착공 후에도 입주권 가격이 할인되지 않는 것은 이례적"이라며 "분양권 거래가 제한되면서 입주권 관심이 커졌을 수 있고, 중도금 대출 규제 여파도 작용했을 수 있다"고 밝혔다.
정비사업이 예상보다 길어지거나 사업 비용이 늘어나게 되면 입주 후 조합원의 경우 추가 분담금도 우려된다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "정비사업이 예정보다 지연되거나 사업비가 늘면 조합원에게 추가 분담금이 발생할 수 있음을 고려해야 한다"고 말했다.
[손동우 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]