정유년 달라지는 부동산 제도…비사업용토지 장기보유특별공제 취득시점으로

내년에는 비사업용토지에 대한 장기보유특별공제 기산일이 취득 시점으로 변경되고 건축물 내진 설계 의무 대상이 확대된다. 이밖에 청약가점제 자율화 조치와 ‘제로에너지건축물 인증제 등이 시행되는 등 새롭게 바뀌어 시행된다.
우선 오피스텔 등을 가진 소규모 임대사업자들에게는 여유가 생길 전망이다. 부동산114에 따르면 연간 2000만원 이하 임대소득에 대한 소득세 과세가 2년 더 연장됐다. 과세는 2019년부터 이뤄진다. 또 소형주택(전용 60㎡ 이하·기준시가 3억원 이하 주택)의 전세보증금에 대한 비과세도 2018년까지 늦춰진다. 다만 내년 2017년부터 소형 주택의 기준은 전용 85㎡에서 60㎡로 바뀐다.
다음으로 토지의 경우 비사업용토지 장기보유특별공제 기산일이 조정된다. 장기보유특별공제를 계산하는 기준일이 현재는 2016년 1월 1일이지만 ‘취득일로 바뀐다. 비사업용토지의 양도소득세는 기본세율에 10%p를 추가로 과세하되 대신 장기보유특별공제를 적용하는데 장기보유특별공제는 3년이상 보유시 최소 10%에서 10년 이상 보유 시 최대 30%까지 양도차익을 공제해주는 것을 말한다. 지금까지는 비사업용토지를 양도하면 취득시기와 상관없이 2016년 1월 1일 취득한 것으로 간주했기 때문에 2018년까지는 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 없었다.
아파트 매매의 경우 내년에는 양도소득세에 새로운 최고 세율구간이 추가된다. 부동산114에 따르면 2016년까지는 과세표준 1억5000만원 초과 시 38%의 세율이 적용됐지만 2017년부터는 한 단계 세율 구간이 새로 생겨 과세표준 5억원 초과 시에는 40% 세율이 적용돼 내야하는 세금이 늘어나게 된다.

이에 더해 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 규제 완화는 내년 7월 종료된다. LTV·DTI 규제는 주택담보대출 한도액을 담보가치·상환능력에 따라 일정 비율 이하로 제한하는 것이다. 지난 2014년 8월에 1년간 한시적으로 규제를 풀어 기존 50~70%를 적용했던 LTV는 이후 70%로, 50~60%이던 DTI는 60%로 상향 조정해 규제를 강화한 바 있다.
분양시장에서는 집단대출 중 중도금 외에 잔금 대출도 까다로워질 전망이다. 내년 1월1일부터 분양 공고가 나오는 아파트 단지는 잔금 대출시 여신심사 가이드라인이 적용된다. 소득증빙자료로는 원천징수영수증 등 객관성이 입증된 자료를 제출해야 하는 데다 이자와 원금을 처음부터 함께 갚아가는 비거치·분할상환 원칙이 적용된다.
2017년부터는 전용면적 85㎡ 이하 민영주택 단지당 40%를 의무 적용해 온 청약가점제 비율을 지방자치단체장이 임의로 조정할 수 있게 된다. 다만 ‘11·3 부동산 대책에 따라 청약 조정 대상지역에 포함된 37개 시·구(서울 25개구와 경기 과천시·성남시의 공공·민간택지 아파트, 경기도 하남·고양·남양주·화성시, 세종시 공공택지 아파트, 부산 해운대·연제·동래·남·수영구 민간택지 아파트)에 대해서는 현행 40%가 유지된다. 청약가점제는 무주택기간과 부양가족 수, 청약통장 가입기간 등의 항목에 따라 점수(84점 만점)를 매겨 점수가 높은 순서로 청약자를 정하는 것으로 지난 2007년 9월 도입됐다. 하지만 주택 경기가 내리막 길을 걷자 2013년에 전용 85㎡ 초과 주택에 대해 가점제가 폐지됐고, 전용 85㎡ 이하 주택은 가점제 의무 적용비율이 75%에서 40%로 낮춰진 바 있다.
재건축의 경우 재건축초과이익환수제 유예가 종료된다. 2017년 말까지 관리처분계획 인가 신청을 하지 못하면 재건축초과이익환수제를 적용 받게 된다.
한편 내년에는 아파트 리모델링 동의율이 80%에서 75%로 완화된다. 아파트 등 공동주택 단지 전체 구분소유자(집주인)의 75%만 동의해도 리모델링 사업 추진이 가능해진다. 현행 리모델링 사업을 위해선 50% 이상의 동별 집주인 동의와 80% 이상의 단지 전체 집주인 동의가 필요했다.
한편 내년 1월께부터 2층 이상 건축물 내진 설계가 의무화된다. 내진 설계 의무 대상은 현행 3층 이상 또는 연면적 500㎡ 이상에서 2층 또는 연면적 500㎡ 이상의 건물로 확대된다.
2017년 1월 20일부터는 ‘제로에너지건축물 인증제가 시행된다. 제로에너지건축물이란 고단열 건축자재와 신재생에너지를 결합해 외부 에너지 유입을 최소화한 것으로, 인증대상은 주택·업무시설이나 근린생활시설 등 대다수 건축물이다. 인증을 받은 건축물은 ‘용적률 최대 15% 완화·기반시설 기부채납률 최대 15% 완화(주택사업 기준)·신재생에너지 설치 보조금 30~50% 지원(예산범위 내) 등의 인센티브가 제공된다. 이외에 부동산 전자계약 시스템도 전국으로 확대된다.
[김인오 기자]