내년에 팔면 세금 최대 35% 줄어

정부가 시장에서 나오는 여러 가지 지적을 반영해 세법을 고친 덕택에 10년 넘게 보유한 부재지주 땅을 내년에 팔 때 내는 양도소득세가 올해보다 30% 넘게 줄어드는 것으로 나타났다. 양도세 10%포인트 중과라는 악재가 있지만 동시에 실제 땅 취득 시점에 맞춘 장기보유특별공제(이하 장특공제)도 함께 적용되기 때문이다.
4일 매일경제가 신방수 세무법인 정상 세무사에게 의뢰해 부재지주 땅으로 불리는 비사업용 토지를 매각할 때 부과되는 양도세 총액을 시뮬레이션한 결과 장특공제를 최대로 받으면 올해 팔 때보다 세금이 35% 줄어드는 것으로 조사됐다. 2000년에 땅을 취득했고 매각 시 3억원의 차익을 벌 수 있는 A씨 사례를 가정했다.
만약 A씨가 당장 올해 이 땅을 팔면 내야 하는 세금은 1억3574만원이다. 양도세 10%포인트 중과 탓에 양도세율이 48%에 달하는 반면 장특공제 혜택은 하나도 못 받는다. 보유기간이 3~10년이면 기간에 따라 10~30%까지 장특공제를 부여하지만, 현행 세법은 이 '보유기간'을 산정하는 시작 시점을 '올해 1월 1일'부터로 잡아놓았기 때문이다.
반면 내년에 매각할 경우 전체 세금은 8822만원으로 뚝 떨어진다. 세율은 올해와 똑같이 최고세율(38%)+10%포인트 중과라 48%지만 원래 취득 시점인 2000년을 기준으로 따진 보유기간 15년을 인정받아 양도차익의 30%인 9000만원을 과세표준에서 제외한 결과다.

장특공제의 '힘'은 양도세 중과마저도 무력화할 만큼 크다. 공제와 양도세 중과가 도입되지 않았던 지난해 같은 땅을 팔 경우 내야 하는 세금(1억301만원)보다도 더 낮을 정도다.
신방수 세무사는 "매각 시 장특공제를 받는 게 무조건 이익"이라며 "아직 공제가 적용되는 보유기간을 채우지 못했다면 그만큼 매각을 뒤로 미루는 게 좋다"고 설명했다.
특히 나대지에 건물을 짓거나 농지를 농지은행에 맡기는 전략으로 일찌감치 '세(稅)테크'에 나섰던 땅 주인들은 더 큰 혜택을 보게 됐다. 일정 기간 땅을 원래 목적에 맞게 쓰면 사업용 토지로 간주하는 '사업용 토지 의제'를 활용하면 10%포인트 중과를 피할 수 있어서다. 반면에 장특공제 혜택은 그대로 적용되는 만큼 역시 동일한 땅을 내년에 매각하면 양도세는 6539만5000원까지 줄어든다. 비사업용 토지를 당장 올해 팔 때 내는 세금의 절반 수준이다.
단 이런 방법도 최소 2년, 길게는 8년의 기간이 필요한 만큼 당장 쓴다고 세금이 줄어드는 것은 아니다. 내년에 바로 땅을 팔 때와 사업용 토지로 바꿔 후년에 매각할 때 실제 세액이 어떻게 될지 비교해봐야 한다는 게 전문가들의 조언이다.
장특공제 적용이 내년 1월 1일부터라 올 들어 계속된 토지매매 거래 절벽 현상이 연말까지 이어질 것이란 우려도 나온다. 국토교통부에 따르면 올해 상반기 중과세 적용 대상인 비사업용 토지거래량은 140만7410필지로 작년 상반기보다 8.1%나 줄었다. 업계 관계자는 "급전이 필요하다며 당장 땅을 팔려고 했던 지주들도 세금을 고려해 내년에 팔겠다며 매물을 거둬들이고 있다"고 설명했다.
[김태성 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]