중도금대출 보증 제한, 내게 맞는 청약전략은?

[뉴스&와이] 지난 6월 28일 발표된 정부의 하반기 경제정책 방향에서 주택도시보증공사(HUG)의 중도금대출 보증을 제한하기로 하면서 실수요는 물론 투자자들의 하반기 아파트 청약 전략에 비상이 걸렸다. 분양가의 60%에 이르는 중도금대출이 막히면 청약에 당첨된다고 해도 계약까지 이어지기 어려운 경우가 많기 때문이다. 이럴 때일수록 정부 정책을 꼼꼼히 따져보고 자신에게 맞는 청약 전략을 세워야 한다고 전문가들은 조언한다.
　우선 HUG의 보증제도에 대해 알아둘 필요가 있다. 보통 아파트나 오피스텔을 분양할 때 사업자는 HUG로부터 '분양 보증'과 '중도금대출 보증'을 받는다.
　분양 보증은 보증사고에 대비해 사업자가 HUG에 보증료를 내고 마련하는 일종의 안전장치에 해당한다. 보증사고란 사업자의 부도나 파산을 가리킨다. 보증사고가 발생하면 HUG는 새로 사업자를 선정해 공사를 마무리하게 하거나 계약자들 다수가 원하면 계약금과 중도금을 사업자 대신 모두 돌려주고 현장은 처분 절차에 들어간다.
　중도금대출 보증은 사업자가 주선하지만 분양계약자와 HUG가 맺는 계약이다. HUG가 보증서를 발급하면 은행은 계약자에게 중도금대출을 해주는 구조다. HUG는 현재 분양가의 60%까지 중도금대출 보증을 제공하고 있다. 1인당 보증건수나 보증금액 제한은 없다. 보증을 제공하는 주택가격 제한도 없다.

　정부가 이번에 제한하겠다고 밝힌 보증은 바로 HUG의 중도금대출 보증이다. 정부는 다음달 1일부터 HUG의 중도금대출 보증을 1인당 최대 2건까지 제한하기로 했다. 1인당 보증금액도 수도권·광역시는 6억원, 지방은 3억원으로 한도를 두기로 했다. 분양가가 9억원을 초과하는 주택에 대해서는 아예 보증을 제공하지 않겠다고 밝혔다.
　한도에 걸리거나 주택가격이 9억원을 초과해 HUG로부터 중도금대출 보증을 받지 못하는 분양계약자는 은행에서 중도금대출을 받을 수 없다. 우량한 시공사라면 이들을 위해 은행에 연대보증을 서 중도금대출을 받도록 할 수 있지만 은행은 보통 일반 중도금대출보다 높은 금리를 요구한다.
　시공사가 우량하지 못한 경우, 즉 부채비율이 높거나 신용등급이 낮은 경우에는 연대보증을 서줄 수 없다. 시공사의 연대보증은 회계상 우발채무로 잡혀 부채비율을 높이고 신용등급을 더 떨어뜨릴 수 있기 때문이다.
　이 경우 분양계약자는 은행 중도금대출을 받을 방법이 없다. 중도금대출을 못 받으면 이제 방법은 3가지뿐이다. 자기 자금으로 중도금을 납부하거나 신용대출을 받거나 다른 부동산을 담보로 대출을 받는 방법이 전부다.
　하반기에도 많은 아파트 분양이 있을 예정이다. 그전에 중도금대출을 얼마나 받았는지 관계없다. 7월 1일 이후 입주자모집공고가 난 아파트나 오피스텔을 분양받을 때부터 보증제한 조치가 취해진다.
　따라서 모든 일반분양 물량 분양가가 9억원이 넘는 '디에이치 아너힐즈'(개포주공 3단지 재건축)에 청약하거나 이 아파트 분양권을 사려고 한다면 중도금대출이 어려울 수 있다는 점을 분명히 알아둬야 한다.
　두 건 이상 청약해 당첨되는 경우 자금 융통에 문제가 발생할 수 있다는 점도 염두에 둬야 한다. 한 단지에서 HUG 보증을 4억원 받았다면 나머지 단지에서는 2억원만 받을 수 있다. 두 번째 단지 중도금이 4억원이라면 대출은 2억원까지만 가능하다는 뜻이다. 2억원의 여유 자금이 없다면 무심코 계약했다가 낭패를 보기 십상이다.
[문지웅 부동산부 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]