따로 노는 오피스텔 규제

방 2개 이상을 갖추고 전용면적도 60㎡ 이상으로 3인 가족이 살아도 적합한 주거형 오피스텔인 '아파텔'이 아파트에 비해 과도한 규제로 신음하고 있다.
지난해에 이어 올해 역시 1만가구 넘게 공급되면서 어엿한 주택 대체 상품으로 자리 잡자 층간소음을 막는 바닥 기준 등 기존 아파트에만 해당됐던 규제까지 떠안았기 때문이다. 아파텔에는 당초 '오피스텔'에만 채워져 있던 높은 취득세율 같은 족쇄가 그대로 남아 사실상 '이중 규제'를 받는다는 지적이다.
16일 부동산 업계에 따르면 디벨로퍼 모임인 한국부동산개발협회는 지난해 8월 국토교통부에 "아파트에 비해 오피스텔에 매기는 취득세율이 너무 높다"며 이를 고쳐줄 것을 공식 건의했지만 거의 1년째 아무런 대답을 듣지 못하고 있다. 이는 정부가 사실상 '불가' 입장을 밝힌 것으로 업계에서는 보고 있다.
현행법상 주택은 매입가와 전용면적별로 최저 1%(6억원·전용 85㎡ 이하)의 취득세를 문다. 취득세에 비례해 농어촌특별세와 지방세가 붙는 만큼 이 경우 실제 적용 세율은 1.1%가 된다. 반면 오피스텔은 주거형으로 간주돼도 무조건 '주택 외'로 분류돼 토지나 상가와 똑같이 4%의 취득세율이 적용된다.

주택은 전용 85㎡ 이하면 농특세가 면제되지만, 오피스텔에는 해당되지 않는다. 결국 농특세와 지방세를 더하면 오피스텔을 살 경우 매입가의 총 4.6%가 세금으로 나가는 것이다. 가격이 9억원을 넘고 전용면적이 85㎡를 초과한 주택에 매기는 최고세율도 3.5%에 그치는 것과 비교해 1.1%포인트 더 높다.
이런 불합리한 세금 체계에 반기를 든 것은 개발업체뿐만이 아니다. 지난 3월 광교 힐스테이트 레이크 오피스텔 소유주 182명은 경기도에 "오피스텔에 매긴 취득세를 고쳐달라"는 경정청구를 한 데 이어 이달 중 조세심판청구를 낼 계획이다. 입주민 모임인 연합회 관계자는 "소유주 모두가 전입신고까지 마쳐 주택으로 쓰고 있는데도 무조건 오피스텔에 매기는 취득세율을 적용하는 것은 맞지 않는다"며 "경기도를 대상으로 행정소송에도 나설 것"이라고 밝혔다.
경비용역 등에 붙는 10% 부가세도 주택은 국민주택 규모(85㎡)일 경우에는 면제지만 오피스텔이라면 물어야 한다. 전용면적 85㎡가 넘으면 바닥난방을 못하도록 막은 규제도 대표적인 '악법'으로 꼽히지만 이 역시 '풀어달라'는 업계 건의에도 불구하고 굳건히 생명을 유지하고 있다.
이처럼 '주택이 아니다'는 이유로 받는 규제가 있는 반면 '주택과 똑같다'는 논리로 일반 아파트와 똑같이 적용되는 규제도 있다. 층간소음 규제가 대표적이다.
지난해 국토부는 '소음 방지를 위한 층간 바닥충격음 차단 구조 기준'을 내놓고 오피스텔도 아파트와 마찬가지로 바닥충격음 기준(중량충격음 50㏈ 이하·경량충격음 58㏈ 이하)을 만족시키거나 표준바닥구조 기준에 따라 짓도록 했다. 오피스텔 면적을 정할 때 벽 중간부터 계산하는 중심선 방식이 아니라 실제 눈에 보이는 바닥면적을 기준으로 하는 '안목치수'를 적용하게 한 것도 아파트와 똑같이 기준을 맞춘 결과다.
여기에 현행법상 공동주택에만 물게 돼 있는 학교용지부담금도 사실상 지방자치단체와 시도 교육청의 압박 혹은 요청으로 아파텔 사업자들 역시 무는 경우가 많다. 실제 일산 등 전용 60㎡가 넘는 중대형 오피스텔이 대거 공급된 지역의 사업자들은 대부분 수십억 원에 달하는 부담금을 납부한 것으로 확인됐다.
한 개발업체 관계자는 "자녀를 낀 3·4인 가구가 대거 입주할 것으로 예상되니 교육청에서 '학교 대책을 세워야 한다'고 얘기해 건설비를 대는 사례가 적잖다"고 귀띔했다.
부동산개발협회 관계자는 "오피스텔 관련 기준이 주택에 맞춰 바뀌고 있지만 정작 오피스텔에만 부여되는 차별적인 규제는 그대로 남아 있다"며 "주택 대체 상품으로서 오피스텔 역할을 인정하고 적어도 주택과 같은 수준까지 규제를 완화해야 한다"고 주장했다.
[김태성 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]