“신축이냐 리모델링이냐··· 우선 건물 주변 상권을 보라”

# 강남구 논현동 영동시장 앞 대로변에 6층짜리 건물을 소유한 김모씨(72)는 최근 본인 건물 주변으로 9호선·신분당선 환승역인 신논현역이 개통됐는데도 임차인들에게 임대료를 올려 달란 말 한마디를 못했다. 건물(1991년 준공)이 낡아 임차인들이 거세기 반발했기 때문이다. 이마저도 연체가 심해 속만 끊이던 김씨는 전문가에게 도움을 구해 상품구성(MD)을 새로 하고, 5층까지만 운행하던 엘리베이터를 한 층 위로 연장했다. 기존에 주택으로 사용하던 6층은 상업시설로 용도 변경했다. 김씨는 요즘 입가에 웃음이 떠나질 않는다. 리모델링 전 보증금 8억에 임대료 2400만원 수준이던 이 건물은 현재 보증금은 3배, 임대료는 2배 이상 올라 쏠쏠한 임대수익을 올리고 있다.
매달 꼬박꼬박 통장에 찍히는 월세로 편안한 일상을 살 것 같은 건물주들도 나름대로 밤잠 설치는 고민은 있다. 평생 동안 번 돈을 투자해 마련한 건물이건만 시간이 흐를수록 값어치는 떨어지는데 돈 들여 손봐야할 곳은 점점 늘어나서다.
이럴 때 건물주들은 으레 리모델링이나 재건축을 생각하기 마련이다. 하지만 적잖은 투자비용이 들어가는 만큼 결정하기란 쉽지 않다.
빌딩자산관리(PM) 전문업체 위더스에셋 인베스트먼를 이끄는 배상균 대표(42)는 건물이 속한 상권에 따라서 신축 또는 증축 아니면 업종변경이나 건물 내·외부 개보수를 할 것인지를 판단해야 한다”고 말했다.
건물의 가치를 끌어올리는 방법은 여러가지다. 단순하게 건물의 규모와 위치만으로 섣부른 판단을 내리는 것은 금물이다. 건물 주변이 메인 상권이 아닌데 무턱대고 신축부터 한다면 수익률은 커녕 투자비도 회수 못 해 낭패를 볼 수 있다.

배 대표는 부동산시장이 월세시대로 빠르게 접어면서 건물임대시장은 갈수록 커질 것으로 내다봤다. 특히 중·소형 건물주들에게는 기존 건물의 가치를 높여 임대수익률을 극대화할 수 있는 기회라고 판단했다.
낡았거나 상권과 떨어진 변두리 건물에 임대 들어오려는 임차인은 드물다. 아주 파격적인 조건(싼 임대료)이 아니고서야 기대 이하의 매출이 예상되는 건물에 입주하려는 이는 없을 것이다. 이럴 때 건물주들의 고민은 깊어 간다.
배 대표는 저층의 낡은 건물이지만 상권이 잘 발달된 지역에 위치한다면 신축이나 증축을 권한다. 하지만 상권이 떨어지면서 건축법상 증축이 어려운 지역은 철저한 시장분석을 통해 임차업종을 변경하거나 건물의 내·외부 리모델링(개보수)하는 방법이 낫다고 설명한다. 이도저도 아니면 있는 그대로 둬 현상유지를 하는 게 상책이라고도 말했다.
건물은 시장가격과 미래가치, 매도인 주관적 가치가 반영된 투자물건이기 때문에 같은 지역·규모의 건물이라도 가격차이가 제법 나는 경우가 허다하다. 이것이 건물의 가치를 매길 때 ‘입지와 '미래의 임대수익률'을 최우선으로 꼽는 이유다.
배 대표는 "건물의 가치는 상권분석, 대지면적, 용도지역, 신축시 일조권 여부, 인근 토지매도호가·매매가, 미래가치 등을 종합적으로 분석한다"면서 "통상 대지면적이 일반주거지역의 3종 이하일 경우 264~396㎡(80~120평) 규모를 건폐율과 용적률, 투자비용 대비 임대수익을 비교해볼 때 가장 효율성이 높다”고 평가했다.
최근 건물에 투자를 고려하는 건물주들과 상담을 하다보면 ‘임대수익을 간과하는 건물주가 의외로 많다고 배 대표는 말한다. 이에 현재 받고 있는 임대료는 ‘거품일수도, 주변 시세와 비교해 현저히 낮을 수도 있다고 강조한다.
건물의 가격은 전체 가격의 20% 안팎에 불과하고, 가격의 대부분은 ‘입지와 ‘미래가치의 몫이라는 것이다. 즉, 입지와 미래가치에 따라서 임대수익률이 결정되는 것이지 건물을 새로 짓거나 이쁘게 단장했다고 보증금이나 임대료가 높게 형성되는 것은 아니라는 설명이다.
◆ 건물 가치 상승 고민하는 건물주 위한 교육 절실
배상균 대표는 매일경제 부동산센터에서 이달 25일부터 진행하는 ‘노후건물 리모델링·재건축으로 수익 두배 만들기 교육과정의 메인 강사 중 한명이다.

대부분의 건물주들은 임대업을 쉽게 생각한다고 말하는 배상균 대표는 요즘은 임차인 우위 시장인 만큼 임차인 곧 고객의 선호요건을 면밀히 살피고, 경쟁력 있게 관리해야 오랫동안 임대사업을 영위할 수 있다고 말한다. [사진: 김정인]

그는 매주 1회 총 11주 동안 진행되는 교육과정에서 주 전공인 ‘빌딩 자산관리(PM)의 중요성과 ‘신축 명도 및 리모델링 성공사례, ‘수강생 소유 부동산 유형별 개발 분석 등을 맡았다.
배 대표는 실제 현장에서 근무하다 보면 재건축·리모델링을 고민 중인 건물주를 자주 만날 수 있다”면서 요즘에는 기존 건물을 용도변경이나 MD구성을 변경해 임대수익률을 높이려는 노후 건물주들이 부쩍 늘었다”고 말했다.
이어 이런 교육과정이 진작 나왔어야 했는데 다소 늦은 감은 있지만 이제라도 개설돼 다행”이라고 소감을 밝혔다.
수강생에게는 쉽게 접근해서는 안된다고 당부했다. 임대수익률이 갈수록 떨어지는 건물주가 있다고 가정할 때 우선 신축(재건축) 또는 개보수(리모델링) 여부를 결정하고, 임차인 입점시 명도(명의를 변경하는 일련의 과정)방법을 찾고, 임차인이 나가면 건물을 설계(하자보수 포함)할 업체를 구하고, 시공사를 선정해 건물을 지은(또는 리모델링) 후 상권 분석을 통해 임차업종(MD구성)을 확정하면 비로서 임차인을 들여 임대수익이 발생하는 일련의 과정이 절대 녹록치 않다.
배 대표는 이번 교육과정은 단순히 리모델링이나 재건축을 통한 수익성 개선에만 초점을 맞춘 게 아니라 법무, 세무, 건축, 빌딩개발, 리모델링, 감정평가, 신탁, 분양(MD) 등 여러 전문가들이 다양한 커리큘럼을 진행하기 때문에 건물주(개인·법인)에 실질적인 도움을 줄 것으로 예상된다”고 밝혔다.
[디지털뉴스국 조성신 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]