유찬영 세무사의 「부동산개발과 절세전략」

수익용 부동산을 개발하는 가장 큰 이유는 현재보다 더 많은 수익을 기대하기 때문일 것이다.
그런데 본인의 명의로 개발을 한 뒤 거기서 발생할 미래수익을 자녀에게 증여한다면 수익에 대한 소득세와 별도로 증여세도 납부하여야 한다. 뿐만 아니라 수익이 증가한다는 것은 부동산의 가치도 올라갈 것으로 그런 부동산을 증여하거나 상속한다면 증여세 또는 상속세도 증가할 것이다.
어차피 자녀 또는 배우자등에게 물려줄 부동산이라면 개발하는 시점에 컨셉을 정하고 시행하는 것이 좋다.
100세까지 늘어난 수명은 상속이 오히려 가족간에 갈등만 가져다준다. 100세 할아버지가 70세 아들 할아버지에게 상속을 하게 되기 때문에 이 문제를 해결하는 방법 중 하나는 부모의 재산을 생전에 자녀들과 공유를 통해 나누는 것이다.

부동산을 현재 상태 그대로 나누는 것은 매우 간단하며, 내야할 세금도 간단히 계산된다. 즉 절세할 수 있는 방안을 찾거나 고민해야할 방안들이 별로 없기 때문에 정해진 세금을 내면 그만이다.
그러나 개발시점에 자녀들과 나누고자 한다면 여러 가지 방안들을 고려해 볼 수 있고 그 중 가장 좋은 방법을 선택할 수 있다.
개발한 이후에 단기간 내에 처분할 계획이 아니고 오랜 기간 동안 보유하면서 임대소득을 통해 안정된 수익을 얻고 싶다면 법인형태로 개발하는 것도 좋은 방법이다.
법인으로 개발하는 경우 가족구성원을 참여시키기가 쉽고, 개인사업자에게는 없는 제도를 통해 가족간의 소통과 이익배분이 가능하며, 부동산의 처분이 쉽지 않기 때문에 오랜 기간 동안 부동산을 안정적으로 보유할 수 있는 등 좋은 점들이 있다. 하지만 절세측면에서만 본다면 곳곳에 위험요소들이 있기 때문에 잘 따져 봐야 한다.
부동산을 개발하면서 발생하는 세금 중 취득세나 부가가치세 또는 소득세 등은 내야할 세금을 적게 내는 쪽의 절세를 생각하면 안 된다. 실제 그렇게 해서 절세할 수 있는 방법은 존재하지 않는다. 만약 존재한다면 절세가 아닌 탈세일 가능성이 높다.
절세는 안내도 되는 세금을 잘 몰라서, 실수로 억울하게 내는 것을 방지하는 것과 세법에서 규정한 감면이나 공제조항들을 잘 적용하는 것이다. 공부를 열심히 하시거나 좋은 세무전문가를 만나야하는 이유이다.
하지만 소유구도와 사업의 형태를 달리하여 개발 할 경우 단기적으로는 번거롭고 어렵지만 장기적으로는 소득세와 증여세, 그리고 상속세 등에서 상당한 절세를 할 수 있게 된다.
매경 부동산센터에서는 이에 발맞춰 오는 11월6일(금)부터 12월23일까지 내 땅으로 무엇을 할까?”란 주제로 수익형부동산 개발 실무 교육을 진행한다.
참가교육생 소유 부동산 현장답사 2회와 매주 1회, 각 3시간씩 총 8주 10일 동안 매일경제 부동산교육센터에서 진행하며, 교육대상은 토지나 구옥, 건물, 비사업용 유휴부지 등을 보유한 지주나 기업 등이다.
개발사업의 타당성과 전략을 중심으로 시장분석, 설계 및 법률검토, 상속·증여·양도·보유 등을 통한 절세전략, 시행·시공·유지관리·감정평가·금융·마케팅 등 10여 명의 각 분야별 전문가들과 직접 소통하는 실전 컨설팅으로 진행되며, 10주간의 강의를 통하여 개발을 원하는 수강생의 사업부지를 대상으로 개발컨설팅이 포함된 사업검토서 및 사업계획서 기본틀이 강의자료로 제공된다.
기타 자세한 내용은 매일경제 부동산센터(estate.mk.co.kr)에서 확인할 수 있다.

MK 부동산센터 02-2000-5457 / 5429[ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]