월세전환율 상한 5%로 낮춘다

전세 기간 중 집주인이 세입자에게 보증금 일부를 월세로 돌릴 때 적용되는 전월세 전환율 상한이 현재 6%에서 5% 수준으로 낮아진다.
9일 국회와 법무부, 기획재정부, 국토교통부 등 정부 관계부처에 따르면 정부는 주택임대차보호법과 그 시행령을 개정해 현재 6%인 전월세 전환율을 5% 이하로 낮추기로 합의하고 구체적인 방안 마련에 착수한 것으로 확인됐다.
국토교통부 고위 관계자는 이날 "전월세 전환율 산정 방식을 현재 '기준금리(1.75%)×4'(곱하기 방식)에서 '기준금리+α'(더하기 방식)로 바꾸기로 정부 관련 부처 간에 합의가 된 상태"라며 "새 공식에 따를 경우 전환율이 5%를 넘지 않도록 α값을 정할 계획"이라고 말했다.
지난 3일 국회에서 열린 서민주거복지특별위원회에서 임대차보호법 소관 부처인 법무부는 현안 보고를 통해 "기준금리+α 방식 도입을 검토할 수 있고 구체적인 수치(α)는 주택시장에 대한 탄력적 대응을 위해 대통령령으로 정하되 임차인의 경제적 부담을 실질적으로 완화할 수 있도록 정해야 한다"고 밝혔다.

같은 자료에 따르면 국토부와 기재부는 현행법상 곱하기 방식이 기준금리 변화에 따라 변동폭이 크고 저금리의 경우 시중금리보다 낮아지는 현상이 발생할 수 있기 때문에 더하기 방식으로 가야 한다는 입장이다. 더하기 방식의 경우 기준금리에 월세 미납 리스크 등을 감안한 이율을 더하기 때문에 일정한 수익을 안정적으로 보장하는 장점이 있다는 것이다.
실제 이날 특위에 출석한 김경환 국토부 1차관은 "(전월세 전환율 산정 방식을) 더하기 방식으로 고치고 5% 정도로 낮추자는 게 국토부 입장"이라고 밝히기도 했다.
하지만 더하기 방식의 경우 기준금리가 1.33% 이하로 떨어질 경우 오히려 곱하기 방식보다 전환율이 높아져 임차인에게 불리할 수 있다. 실제 금리가 1.25%일 경우 현행법에 따라 곱하기 방식을 적용하면 전환율은 5%가 나오지만 더하기 방식(α값이 4일 때)으로 하면 5.25%가 나온다.
문제는 국내 임대차 현실을 감안할 때 전월세 전환율 상한을 6%에서 5%로 하향 조정한다고 해서 세입자의 월세 부담이 줄어드는 효과가 실제로는 거의 없다는 점이다. 현행법상으로는 전월세 전환율 상한을 낮춘다고 해도 이는 기존 계약에만 적용되는 상황이다. 전세계약 2년 만료 후에 계약을 갱신하거나 새로운 집주인과 세입자 간에 임대차계약을 맺는 과정에선 이 같은 상한이 적용되지 않는다.
한국감정원에 따르면 지난 7월 말 기준 전국 주택종합 전월세 전환율은 7.4%로 법정 기준보다 1.4%포인트 높다. 지역에 따라선 전환율이 4% 미만인 곳도 있지만, 전환율이 9~10%인 곳도 많다.
이 때문에 서민주거복지특위 위원장을 맡고 있는 이미경 새정치민주연합 의원 등 야당에서는 전월세 전환율 법정 상한을 낮추는 한편 이를 계약갱신청구권과 연계해야 한다는 주장을 펴고 있다.
국토부 관계자는 "재계약이나 신규 계약에 전월세 전환율을 강제할 경우 계약갱신청구권이나 전월세상한제로 작동할 수 있어 기존 계약에만 적용한다는 게 정부 입장"이라고 말했다. 이 때문에 연말까지 예정된 서민주거복지특위에서 최종 합의안이 도출되기까지는 적잖은 진통이 예상된다.
[문지웅 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]