[알짜건축] 허가가능한 건축도 타이밍 놓치면 어렵다

건축에 대한 자문을 하고 건축 허가를 득하다 보면 여러 가지 상황에 맞닥뜨린다. 자문을 거쳐 좋은 상황이 됐는데도 시기를 놓쳐 계약에 이르지 못하는 경우도 있고, 허가 신청 시기를 놓쳐 계약 시 고려했던 사항들이 바뀌면서 신청을 못하거나 예상한 수익에 미치지 못하는 경우들이 있다.
인생은 타이밍이라고 하지만 건축을 투자로 접근하는 사람들에게 타이밍이란 더 절실한 단어이다. 흔히 이야기하는 대박과 쪽박이 타이밍으로 갈릴 수 있기 때문이다.
지금도 한창 개발 붐이 불고 있는 수도권 인근 도시에서의 이야기다. 도심과 가까우면서도 한적함을 누릴 수 있는 데다 상대적으로 주택비용이 저렴해 사람들의 유입이 많을 때였다. 시행을 하는 지인이 토지주로부터 개발 의뢰를 받은 상황이어서 조금 더 적극적으로 땅에 대한 분석에 시간을 들였다. 상대적으로 저렴하긴 하지만 지리적 위치를 고려하면 주변 다른 개발계획에서 하는 않았던 새롭고 과감한 시도가 필요한 상황이었다.
인근 주택이 1동씩 다세대주택을 중심으로 소규모로 지어지고 있었는데, 다세대주택을 단지로 계획하는 것이 그래도 1동씩 짓는 다세대주택 계획보다 훨씬 좋은 상황이 만들어졌다. 금전적 사업성도 그렇지만 단지로서의 이미지가 다른 사업방식보다 더 좋은 방향을 제시하고 있었다. 물론 풀어야 하는 가장 중요한 문제점이 있었다. 해당 지역은 한강유역수질보호구역으로 지정되어 있어서 800㎡이상의 건물은 한강유역환경청에서 허가를 받도록 되어 있었기 때문에 허가가능 여부를 사전에 확인할 필요가 있었다.
여러 가지 상황은 충분히 고려되었고 계획안에 의해 토지주들과 계약하고 사업을 진행하기만 하면 되는 순간이 왔다. 그러나 토지주들 간의 의사소통의 혼선으로 차일피일 시간이 늦어졌다. 몇 개월이 속절없이 흐른 뒤, 가까스로 토지주들 간의 의견이 일치되고 계약을 하고 사업을 추진하기로 하였다는 반가운 소식을 들렸다. 하지만 그 몇 달 사이에 개발행위에 관련한 법령이 바뀌었다. 정확하게는 법령에 대한 해석이 구체화 되었다. 과거 개발행위 시에 고려되지 않던 진입도로에 관한 규정이 엄격해졌다. 간선도로에서 대지에 이르는 전체 진입도로에 대하여 4m폭을 확보하라는 내용이었다.
우여곡절 끝에 부족한 도로의 폭은 확보되었지만 사업시행은 결국 다른 사람에게 넘어가게 되었다. 그게 끝이 아니었다. 새로운 사업시행자는 또 다른 어려운 상황에 직면하게 됐다. 그것은 더 나은 사업방안 모색을 위해 몇 개월을 허비했기 때문이다. 그 부지에 대해 한강유역청에서 800㎡이상에 대해서는 아예 허가하지 않기로 한 것이었다. 결국 새로운 시행자는 규모를 다시 수정하고 사업을 할 수 밖에 없었다.
사업계획은 충분한 검토가 필요하지만 검토가 길어질 때는 법이 혹시라도 바뀌진 않았는지 확인해야 할 것이다. 근래에 건축법을 비롯하여 건축관계법들이 자주 바뀌고 있기 때문에 일선에도 혼선이 있을 뿐만 아니라 설계단계에서도 놓칠 때가 종종 있다. 책임감 있는 계획이 될 수 있도록 계획단계에서도 비용과 시간을 들여서라도 반드시 확실하게 확인하는 것이 좋겠다.
[라임건축 김법구 대표][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]