꽉 막힌 뉴타운 ‘도정법 개정’으로 출구 찾을까

‘될 만한 곳은 확실한 지원을, 안 되는 곳에는 퇴로를.
재건축·재개발 사업의 방향타 역할을 하는 도시 및 주거환경정비법(도정법) 개정안이 지난 11일 국회 본회의를 통과했다. 이에 따라 뉴타운 사업장 등 그동안 옴짝달싹못했던 재건축·재개발 사업에 새로운 활로가 열리게 됐다.
추진위를 만든지 10년 가까이 됐는데도 그동안 들인 매몰비용 때문에 이러지도 저러지도 못했던 조합에 지자체가 비용을 댈 수 있는 법적 근거가 마련됐기 때문이다. 또 공공관리제 개선으로 시공사를 조합설립 초기에 선정하는게 가능해지면서 서울 강남 등 핵심 입지에서 이뤄지는 재건축·재개발 사업 속도는 한층 빨라질 것으로 보인다.
12일 부동산 업계에 따르면 바뀐 도정법에 따라 노량진 1,3,5구역, 한남1구역 등 서울시내 추진동력을 잃었던 정비구역이 줄줄이 해제될 전망이다.
개정안에는 모호했던 지자체 차원의 정비사업 직권해제 요건을 구체화하고 이 경우 추진위와 조합이 사용한 비용(매몰비용)을 지원할 수 있도록 하는 규정이 담겼다. 이미 서울시는 자체적으로 ‘뉴타운 출구전략 차원에서 일부 조합에 매몰비용을 대주고 있지만 이는 조합이 해제를 신청했을 경우에만 가능했다. 하지만 이번에는 지자체가 직권해제할 경우에도 비용지원이 가능하게 하고 지원대상도 조합 뿐 아니라 추진위까지 확대한 만큼 빠르면 법이 시행되는 이달말께부터 ‘무더기 해제가 잇따를 것으로 보인다.

2012년2월1일 이후에 정비구역으로 지정된 곳에만 적용하던 일몰제를 모든 사업장으로 확대한 것도 구역 해제를 부추길 전망이다. 바뀐 법은 12년2월1일 이전에 지정된 사업장의 경우 추진위를 만든 뒤 4년간 조합설립인가를 받지 못하면 자동해제하도록 했다. 서울시에 따르면 2012년 이전에 추진위를 설립하고 지금까지 조합설립인가가 나지 않은 정비구역은 77곳에 달한다.
함영진 부동산114 센터장은 주민들의 추진 의지가 없어 정비구역 지정만 되고 다음 단계로 넘어가지 못하는 곳들이 적잖다”며 사업성이 떨어지는 오래된 사업장들이 이번 기회에 교통정리될 것”이라고 설명했다.
한편 새로운 법 덕택에 서울 강남일대 재건축 사업은 지금보다 더욱 활발해질 것으로 기대된다. 조합과 건설사가 공동시행할 경우 사업시행인가 전에도 시공사 선정이 가능해져서다. 고준석 신한은행 동부이촌동지점장은 대단지가 들어서고 분양흥행이 예상되는 강남 사업장에는 시공사들이 초기 리스크 부담에도 불구하고 공동시행에 뛰어들 것”이라고 설명했다. 이렇게 되면 시공사의 풍부한 재건축 노하우와 자금을 사업 초기부터 활용할 수 있어 사업속도는 더 빨라진다.
다만 실효성이 의심된다는 지적도 나온다. 직권해제의 경우 지자체가 자체 재정으로만 매몰비용을 대야하는 만큼 서울시처럼 재정이 좋은 지자체가 아니고서는 쉽사리 하기 어렵다는 것이다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석위원은 수도권의 경우 매몰비용이 수십억에 달하는 조합도 적잖은데 이런곳을 모두 지원할 수는 없을 것”이라며 일부 주민을 위해 지자체 재정을 대준다는 점 때문에 실제 지원시 ‘도덕적 해이 논란도 나올 수 있다”고 말했다.
시공사 선정을 앞당기는 공공관리제 개선책도 한계가 있다. 고준석 지점장은 수익성이 떨어지는 강북 중소형 재개발 지역은 혜택을 보기 힘들 것”이라고 꼬집었다.
[김태성 기자 / 이승윤 기자]