[정인택의 부동산돋보기] 경기 침체 직격탄맞았던 ‘영종하늘도시’ 재비상 꿈꾼다

한국토지주택공사(LH)는 최근 인천경제자유구역 영종하늘도시에 공동주택용지를 공급한다고 발표했다. 2007년 이후 8년 만이다.
전망은 밝다. 지난달 초 실시한 영종하늘도시 상업용지는 최고 낙찰가율이 180%을 기록했고, 지난 5월 공급된 점포겸용단독주택용지 245필지의 최고 경쟁률은 무려 2365대 1에 달했기 때문이다.
하지만 인천영종지구는 미국 발 금융위기 여파를 고스란히 받아야 했던 아픈 기억을 간직한 곳이다. 2007년 내놓기 무섭게 팔려나갔던 용지들은 부동산경기 침체로 2009~2010년 민간건설사로부터 계약금을 포기하더라도 해약하겠다는 통지를 무더기로 받아야 했다.
이 지역은 원래 수도권 택지공급난 해소를 위한 정책에 따라 해당업무 정부투자기관을 사업 시행자로 2002년 6월에 248만㎡ 규모를 택지개발 예정지구로 지정·고시됐다. 인천시 중구 중산동, 운남동, 운서동을 망라한 11.48㎢(347만평)에 달하는 인천경제자유구역은 지정전인 2002년 10월 시가화 조정구역으로 우선 지정된 곳이었다.
시가화 조정구역 지정은 향후 공항배후 물류지원단지 역할을 준비하기 위한 곳으로, 공항 물류단지의 난개발을 방지하고 인천공항 2단계 개발 등과 연계해 단계적, 계획적으로 개발하려는데 주목적이 있었다. 시가화 유보기간은 영종지역의 개발목표 연도를 고려해 15년으로 정했다.
인천시의 ‘영종 종합개발 기본계획에 따라 토지 주들이 70~100만㎡ 규모의 16개 구역으로 나눠 조합을 결성한 상태에서 경제자유구역의 계획적 개발 및 외자유치의 달성이 힘들 것으로 판단됨에 따라 인천시는 공영개발방식으로 개발방향을 선회했다.
2003년 7월 인천시에서 영종, 송도, 청라지구를 경제자유구역으로 지정 신청하면서 당시 한국토지공사에 기존의 택지개발 예정 지구를 포함한 총 1880만㎡ 규모의 영종지구 개발사업에 참여해줄 것을 요청했다.

2003년 8월 기존 284만㎡의 택지개발 예정지구가 해제되고 경제자유구역으로 지정됐다. 2004년 6월 18일에는 한국토지공사(70%)와 인천도시개발공사(30%)가 영종 경제자유구역의 개발사업 시행자로 확정됐다.
당초 시가화 조성구역 지정이후 택지개발 예정지구 지정에서 인천경제자유구역으로 지구지정이 번복됨에 따라 환지방식을 요구하는 민원이 계속됐다. 이에 따라 인천시 및 관계 중앙부처와 협의해 경제자유구역위원회 심의의결을 거쳐 환지방식을 도입하게 됐다.
영종하늘도시는 구역 미분할 혼용방식(수용+환지)을 채택한 국내 최초 사업지구이다. 사업지구 전체를 환지사업지구로 가정해 2006년 12월 실시계획 승인 시 평균 토지부담률 72%를 결정하고, 이에 동의한 소유자에 한해서 환지방식을 적용하고 나머지는 수용방식을 적용했다.
구체적으로는 지목의 제한 없이(임, 전, 답, 대지 등) 환지신청을 받아 평가식 환지설계방식을 적용해 정리 전, 후 토지를 평가해 권리면적을 산정한다.
구역 미분할 혼용방식의 특성상 다른 자리 환지(비환지)를 원칙으로 하고 환지대상 토지는 단독주택용지, 공동주택용지 및 산업시설용지로 한정하되, 공동주택용지 지분포기자에 한해 상업용지 우선분양권(평균낙찰가)을 부여했다.
수용방식을 선택한 소유자 등에 대해서는 토지보상법에 따라 이주대책을 수립하고, 생활대책용지 우선공급권을 부여했다. 2006년 12월 보상협의 착수 및 개발계획을 변경해 환지신청접수를 시작했고, 부지조성공사는 2007년 12월에 착공했다.
서울-인천-영종도로 이어지는 수도권 국제교류 중심축에 위치하고 있어 인천공항과 연계한 고부가가치 항공물류, 산업도시로 개발된 영종하늘도시는 수변공간을 이용한 레크리에이션 도시로도 기능을 차별화해 외국인 정주공간으로 매력을 배가한다는 계획이다.
국제 업무단지는 공항과의 연계성이 높고 접근성이 우수한 공항 배후신도시 남쪽에 첨단산업 및 관세자유지역과 연계를 감안해 공항인접부에 배치했다.
전체적으로 바다조망이 가능한 공간구조로 설계해 인천·서울 등 육지로부터 접근성 제약에 따라 보전되어온 자연환경을 사업지구개발에 따라 훼손되지 않도록 적극 보존하고 백운산, 해안 등의 자연경관을 최대한 고려한 용도 및 시설배치를 유도했다.
영종하늘도시 면적은 전체 1911만 6000㎡, 사업기간은 2003년 8월부터 2020년 12월까지 단계별로 진행 중이다. 수용인구는 12만 명과 4만 5454세대로 헥타르(ha) 당 63명의 쾌적한 인구분포로 계획됐으며, 인천시와 토지공사가 공동시행이지만 구역구분없는 지분방식 시행이다.
2004년 6월 17일 사업시행자가 지정된 이후 2006년 12월 5일 실시계획이 승인 고시됐다. 2006년 12월 15일 보상착수하고 2007년 12월 27일 1단계 공사가 착공됐다.

인근 영종공항도시는 인천공항공사 중심으로 인천국제공항을 기반으로 동북아 중심의 국제교류도시로 운북 복합레저단지는 인천도시개발공사 주도로 중국 등 아시아 지역민 대상의 고품격 친환경주거지를 목표로 2020년까지는 단계별로 조성이 진행되고 있다.
2009년 10월 송도국제도시를 연결하는 인천대교가 개통되고 또한 제3연륙교가 청라지구와 연결되면 경제자유구역개발이 더욱 활발해질 것으로 전망된다. 그러나 아직 제3연륙교 설립에 대한 뚜렷한 계획이 나오지 못하고 있는 상태라 최근 인천시장이 직접 국토부에 해결방안을 제시하기도 했다.
[자문 JNK 개발원 정인택 원장 / 정리 이미연 기자]
[참고] 정인택 원장은 現 JNK 개발원 원장으로 사단법인 도시경영 포럼 부회장과 前 서울시 도시정비과, 한국토지공사 본부장 등을 역임했다. 현재 도시개발, 마케팅, 인력개발 등에 대한 강연을 진행하고 있다.

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