서민들 목 죄는 ‘유명무실’ 임대차보호법

현재 보증금 3억원에 전세를 살고 있는데 집주인이 시세에 맞춰 보증금을 5000만원 올리는 대신 월세로 매달 30만원을 달라고 합니다. 주택임대차 보호법 위반이라고 따졌더니 그럼 보증금을 1억원으로 올리던지 전세를 빼라고 하네요. ”
주택 임대차보호법 7조2항에 따르면 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환하는 경우에는 연 10% 또는 한국은행 기준금리의 4배 이내에서 하도록 법으로 정하고 있다. 이에따라 한국은행이 지난달 11일 기준금리를 1.75%에서 1.5%로 0.25%포인트 낮추면서 임대차보호법에서 규정한 법정 전월세전환율도 7%에서 6%로 낮아졌다. 한국은행이 지난해 8월부터 금리인하를 네 차례 단행하는 가운데 불과 10개월만에 법정 전월세전환율 상한도 10%에서 6%까지 4%포인트나 급전직하한 셈이다.
문제는 전월세전환율 법정 상한은 빠르게 낮아졌지만 실제 시장에서 통용되는 전월세 전환율은 강남 아파트 등 일부 지역을 제외하고는 이보다 높은 경우가 허다하다는 점이다. 또 강제 조항이 없어 집주인이 이를 무시해도 달리 법적 제재가 가해지지 않아 이 부분에 해선 임대차 보호법이 사실상 ‘유명무실하게 됐다.
6일 한국감정원이 지난 5월 신고 기준 실거래정보를 활용해 전월세전환율을 산정한 결과에 따르면 전국 임대주택들의 전월세전환율은 7.5%으로 상한보다 높았다. 주택 유형별로는 아파트는 5.7%로 상한을 밑돌았지만 연립다세대주택 8.1%, 단독주택 9.1% 순으로 나타났다. 지역별로는 지방(8.6%)이 수도권(7.0%) 보다 높았다.
서울 아파트 평균 전월세 전환율은 5.2%로 송파구가 4.4%로 가장 낮고 종로구가 6.0%로 가장 높았다. 또 서민들이 거주하는 지역으로 보증금 규모가 크지 않은 지역일수록 전환율이 높은 양상을 보인다.
한국감정원 관계자는 한국은행 기준금리 인하는 지난 6월에 이뤄졌고 이번 조사결과는 5월치라고 해도 법정 상한이 시장에는 거의 영향을 미치지 않았다”며 저금리 상황에서 전세의 월세 전환이 빠르게 이뤄지면서 가난한 세입자들의 월세 부담이 가중되고 있는 게 현실”이라고 밝혔다. 전월세 전환율이란 전세금을 월세로 전환할 때 적용되는 비율이다. 연간 임대료 총액을 전세금에서 월세보증금을 뺀 액수로 나눈 값에 100을 곱해서 구한다. 예를 들어 집주인이 전세금 1억원 대신 월 50만원의 월세를 요구하면 전월세 전환율은 6%가 된다.
[이근우 기자]