분양가·전용면적 반비례…이상한 오피스텔시장

오피스텔 분양가는 계속 오르고 있지만, 전용 면적 비율은 갈수록 줄어드는 것으로 나타났다.
12일 부동산 114가 운영하는 방콜에 따르면 현재 서울 오피스텔의 평균 전용면적비율(이하 전용률)은 54.3%이지만, 입주 예정기준으로 전용률이 ▲2015년 48% ▲2016년 48% ▲2017년 44%로 갈수록 떨어지고 있다.
이 처럼 전용률이 줄어들고 있지만 매매가와 분양가는 오히려 상승세다. 4월 현재 3.3㎡당 분양가는 1229만원으로 2013년 말(1078만원) 대비 14.0% 높아졌다.
오피스텔 업계는 실제 사용면적(전용률)이 줄어드는 가운데 가격이 상승할 경우 물건의 사용(효용)가치가 떨어질 것으로 분석한다. 특히 앞으로 2~3년 내 입주할 단지들의 전용률이 44~48% 수준에 불과한 상황에서, 분양가격은 3년 연속 상승세라는 점도 신규 오피스텔의 적정가치에 대해 우려하는 목소리가 높아지고 있다.
주택법을 적용하는 아파트와 건축법을 적용하는 오피스텔의 차별점도 전용률 계산시 소비자를 헷갈리게 하는 부분이다. 아파트는 공급면적(주거전용+주거공용)을 기준으로 3.3㎡ 당 분양가를 산정하는 반면, 오피스텔은 계약면적(전용+공용+기타공용)을 기준으로 분양가를 책정한다.
즉 공동사용하는 기타공용면적(주차장, 관리실, 기계실 등)까지 분양가에 포함시키기 때문에 상대적인 전용률이 낮아질 수밖에 없는 구조다.

또한 아파트에 적용되는 ‘안목치수가 오피스텔에 해당되지 않는 점도 전용률이 낮아지는 원인 중 하나다. 안목치수란 전용면적을 눈에 보이는 벽체 안쪽을 기준으로 계산하는 것으로 건축법을 적용되는 오피스텔은 벽이 차지하는 면적을 포함해 전용면적을 따지므로 실제 사용 면적은 상대적으로 좁아질 수 밖에 없다.
지난해 12월 국토교통부는 ‘건축물의 분양에 관한 법률 개정을 통해 오피스텔도 아파트와 같이 전용면적에 건축물 외벽의 내부선(안목치수)을 적용하기로 했다. 다만 관련 법안은 올해 분양 단지부터 적용되기 때문에 기존 단지들은 수혜를 보기 어렵다는 것이 한계로 지적된다.
윤지해 부동산114 선임연구원은 오피스텔중 주거용으로 사용되는 단지들이 상당하다는 점을 감안할 때 실제 사용면적(전용면적)에 대한 기준을 투명하게 정비할 필요가 있다”며 오피스텔 전용률 개념에 대해 보다 정확한 인식이 필요하고, 신규 투자때 전용면적 대비 적정한 분양가인지 여부에 대해서도 합리적으로 판단해야 한다”고 조언했다.
[매경닷컴 이미연 기자]